我沒有存款百萬，但我需要房子!
前言我是寫在另外一篇文章:
準備要來當基隆人了!
反正就是台北房東通知我明年必須搬走，再多次尋過租屋行情後，發現大台北地區的租金(三房租金約1萬3~1萬8)，都可以直接讓我在外縣市繳貸款買房了。
於是看了三峽、鶯歌、新店、中和、永和，都太過天價了~! 這對於我這個每天在遊戲機前面醉生夢死的肥宅根本買不起!
所以突然之間，我就從
租房子>>被通知要搬離>>尋找新的租屋–>找可以買的中古屋。
租屋我很熟，基本上就是請房東帶我去看房子，然後準備好兩個月保證金跟注意合約內容，並商訂房租繳交日期跟方式。
但我完全沒買過房子啊! 於是就很突然的在一個月內要去了解 找房、買房、房仲、斡旋、代書、貸款。由於實在太突然太跳躍，這實在很折磨人啊!
以下均是我這個外行人，為了避免再度犯錯，或者能讓跟我一樣的是外行人，能盡快理解買房跟貸款的相關事項之重點整理跟相關經驗說明。
自我買屋能力的評估
我當時手上所有的籌碼如下:
1. 現有約股票現值八十多萬可以當成自備款跟相關花費的現金，
2. 在新店單一公司工作已經十七年，月薪實領約47900，年薪約58萬。每個月有自提退休金2892元。現有勞退帳戶有77萬。
3. 信用卡的信用額度約110萬(4家銀行(玉山、第一、元大、花旗各約30萬))，所以可以當成購買家電、家俱的預算金。
4. 信用卡一年內約刷卡70~100萬(因為職務關係，常替公司買東西)，信用卡每個月都是5~15萬全額繳清為多，只有一筆2017/06玉山信用卡紀錄應繳金額為49,264，剩下11,100未繳，產生循環利息107元，這是因為當時那個月份我信用卡總共繳了20萬。因此金融聯合徵信中心的信用評分為:779分，不是滿分的800分。
6. 現在自己有一個個人床跟一個沙發床，兩台電視，一堆便宜書櫃，一大堆廚具跟烹飪用家電，一台日立110v分離式變頻冷氣。
7. 我一個月固定支出+伙食費約在19,200，我一個月約有28000的可動餘額。
貸款金額與每個月要還本息平均攤還金額是算，可以先由貸款試算算出。
假設貸款500萬，利率為固定2%，借款20年，無寬限期，我每月應負本息金額為 25,294元。
假設貸款1000萬，利率為固定2%，借款20年，無寬限期，我每月應負本息金額為 50,588元。
所以你要有每月收入10萬以上者(建議要15萬)，才可以考慮千萬的房屋貸款。
家庭月收入只有6~7萬者，實際上根本就無法負擔1000萬的貸款。
但很不幸的是，現在北北基，新屋不到10坪的套房要價就是1000萬上下了。但是台灣45歲以下的中壯青年有幾個人是月收入超過10萬的? 而且要好的生活品質，建議要有15萬月收入者才可以去貸款1000萬的房貸。
理論上! 如果依我的能力要買總價350萬以下的可貸八成中古屋是沒有問題!
如果只能貸款七成，那就只能考慮300萬以下的中古屋。
並且單身一個人，沒買過不動產，而且可以申請青年首次購屋優惠貸款。但當時我想的方案是找到30年以下公寓，並且月繳本金加利息在一萬元以下，這樣貸款就只會占我月收入所得的五分之一，完全不會影響生活，而且本息只需一萬的話，即使加上日常的修繕，那就跟繳20年房租差不多。
(當然，二十年一到，我屋子也都近50年了，房屋早就沒有什麼殘值。可是貸款應該早就繳完! )
而且我會直接買中古屋即可，因為買新屋的話，裝潢、水電廚浴弄到好，又是要約百萬的開銷了!
我買中古屋，只要購置好洗衣機、冰箱，然後就可以請搬家公司將床、沙發跟電視搬過去就可以了。日後再請業者整理冷氣跟安裝。
說明一下，現在你買個毛胚屋，單單一個浴室廁所要搞定，可能要20萬跑不掉!
舊屋還是新屋?
買舊屋，地點要好、屋齡要在範圍內。
買新屋，管理要好、屋況跟設計格局、建商誠信。
然後再來考慮生活機能跟交通、氣候、地理問題。
不建議買預售屋! 現在一大堆空房子都賣不出去，何必去買一兩年內看不到實體的預售屋?
而且現在 內湖、大直、青埔、新莊副都心、淡水、林口，哪一個晚上看起來不像是鬼城的? 一堆大樓根本沒開燈的，淡水還一大堆連窗戶都沒有。
現在房子真的是供過於求，不需要冒險去買預售屋。
房屋價格跟市場狀況查詢方式
推薦以下網站:
1. 591: https://www.591.com.tw/
我個人比較推薦這個，也可以慢慢、慢慢地查出舊的交易價格。
由於並沒有公布詳細地址，可藉由物件中提供的相片去反求出相對位置，即可知道屋子四周的狀況跟大約地址，覺得環境可以了，再請房仲或屋主約看房時間。
2. 信義房屋: http://buy.sinyi.com.tw/list/index.html
可參考，但價格都偏高! 有些物件也會出現在591。
3. 內政部實價登入: http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
政府的交易價格登入，但要學習如何看破自買自賣，還是偏高價格，這要自己努力。
4. 如果已經找你想住的社區，其實可以問一下社區的鄰居或管理單位。
5. 社群網站:
mobile01 居家 從房產、居家家電、裝潢、木工都有討論
PTT Home-Sale 要爬文，也要有整理資料的能力才能理解。但如果要找某個地方的社區推薦，可以來這裡看，這邊好像一堆人天天在看房子。
優先劃清個人的購屋需求
我上台北之後，第一份工作是做消毒工程，所以其實北北基的房子，我是從地下室、違建、眷村、公寓到別墅，到信義區的上億豪宅都有看過。外商常住的青田街或天母區，忠孝東路地主的房子，律師買的別墅給菲律賓女傭住，百萬裝潢被白蟻咬掉，還是鄰居是個瘋子，還是連個樓梯邊條都是K金的，家裡有乾貨房，跟門一樣大的九天翅也看過。國泰建設老闆在陽明山的豪宅我也去過，林肯大郡出事前跟出事後，尚未建設好的101大樓，都有去過。
由於是做消毒除蟲的，常常要一進屋子或一到該環境，就要判定哪邊會有問題。所以看屋的經驗跟觀點可能跟一般人不同，且快速許多。如果沒有這樣的能力，建議還是要有買屋經驗的長輩陪同會比較好。
日後離開消毒公司之後，當兵完後在嘉義工作，慘遇921大地震。
後來上台北工作，有一段時間住在舊庄附近，所以知道南港、汐止有多濕，也深刻體會到高壓電線在屋上的影響。
後來就一直租在台北市(師大路、辛亥路、南京東路)，而且房租都沒超過6000元。但拜於房東常常搞工程，間接認識不少水電師傅、水泥師傅、鐵工師傅、冷氣師傅，所以也對於房子改建跟維修也了解一些。
但現在住久了，東西也很多了! 老家也收不下了! 房東也看不下去了，於是決定搬到更大的房子。
我當時的購屋需求是:
預計要三房一廳(一房為倉庫兼書房)，
實坪20坪以上，
而且我要兩個廁所(也就是1.5個浴廁)，
一定要有天然氣!
4G訊號網路可達20Mb以上，
頂樓沒問題但不可以漏水。
附近200公尺不可有高壓電塔，高壓電線更不可以靠近或跨過。
我討厭濕氣，而且不希望一直開除濕機。
不希望有管理費，所以公寓就可以。
治安要好，我可不想回家之後，家裡的東西都沒了; 或者是隔壁天天喝酒吸毒。
社區凝聚力要夠，如果有陌生人進入，居民是否有警覺?
整個社區不可有一堆等待重建的廢屋或廢墟、危樓。其施工時會造成困擾。
交通要方便，社區附近有可以直達台北的車輛最好，而且要搭的上車才是重點。
購物要方便，500公尺內要有便利商店是基本。1公里內要有全聯或頂好超市。
另外因為貸款需求，屋齡最好必須要在28年以下。30年以上的就不考慮。
救護車要可以停在門口。
可以方便去醫院。
消防車可進去，附近有消防栓。
房子不要在順向坡上或下方。(我做消毒時有一位客戶就是在林肯大郡，再去時那棟已成廢墟)
房子不要在落石區或在土石液動區。
房子要遠離斷層!
房子不可在低窪地區(我出身嘉義沿海，我深得其害。)
房子不可在高速公路或快速道路旁
房子不可在港口有重機具或有船通行的附近。(我非常討厭柴油味)
房子不要在醫院救護車會通行路段附近，主要晚上會被救護車吵到。
房子不要在硫磺溫泉區! 家電跟金屬設備會很短命的!
房地權明確，不可是權利屋。
最好屋主還住著，這樣表示該屋子的生活機能沒問題。(也表示不是投資客的物件)
以及我的最高預算350萬。
結果依照我的需求:
濕氣過重而排除: 林口、汐止、七堵、八堵、暖暖、烏來、石碇、平溪、淡水、木柵、深坑
治安問題而排除: 三重、五股、新莊、萬華、大同、社子島
預算問題: 台北市跟新店、板橋、中和、永和可以完全不用考慮了! 可悲的是連宜蘭市都買不起。
後來就只能考慮鶯歌、三峽、蘆洲、安康，以及基隆的安樂、中山、仁愛、信義區。
要不要透過房仲
透過房仲，當然就是要收仲介費用，不過既然收了仲介費用，就要給相關的服務跟保證。
像我是嘉義人，人在新店上班，現在又租在台北市中山區，買的房子在基隆….
那當然是透過在地的房仲業者去幫我完成相關確認事項跟聯絡啊! 而且像我這種傻大個+外行人，當然就是細節透過大公司的房仲跟代書去完全相關手續會比較簡單。而且透過房仲也可以避免個人隱私問題。
如果你可以全程自個去跑，當然可以不透過房仲，但相對的也要屋主不用透過房仲才有用啊!
像賣給我的屋主也是忙到只能透過房仲處理。
至於你要不要跟房仲談仲介費，那就看你自己了! 我是斡旋不到半天就成交了….
舊屋主剛買新房還在搞裝潢(小屋換大屋)，所以一開始無法確認交屋時間，我是房東給我搬家期限是明年過年前，講明了我的進度嚴重超前! 所以我不急! <<<主要成交的原因是這個吧?
結果雙方都接受無法在標準交易時間完成交屋，於是我這個買主完全不知道正確交屋時間，結果笨笨的一個月之後去買新洗衣機，結果新家電無法送進去。只好先放在隔壁朋友家裡。
然後我們買賣雙方的問題，都是透過房仲來協調的。
透過大型房仲公司，如果買賣房屋還有問題，那當然就是去告房仲!
對了! 請務必找房仲可以輕易聯絡到跟房仲熟悉賣家賣屋原因的賣家，以及房仲確認約好看屋時間後，真的可以無礙進屋看屋的房屋! 以及房仲對於屋況情況的熟悉程度一定要好。
一來房仲真的有心在處理這個案子! 二來房屋的狀況跟使用現況是在房仲的掌控之內! 三來賣家真的有心要賣房子。
而且透過大型連鎖房仲公司，可以拿到非常詳細的房屋跟土地資料! 並且都是依法辦理相關流程。
其實在給斡旋金時，可以透過房仲大約得知其土地跟房屋的詳細資料了!
其在簽約時就會看到一疊房屋跟土地資料放在桌上等著你跟賣家雙方確認是否無誤!
房仲所謂的斡旋金
斡旋金是要準備原屋主所開的價格之2%!
假設屋主開價500萬，那你希望以450萬購入，希望房仲去談價格，其就必須先繳斡旋金10萬給房仲，來表示你真的有誠意要買! 如果買賣不成，全額退款!
(如果談成了，那就直接扣成交價的2%為房仲費用。)
前提你一定要看過很多房子之後，決定要買這個物件了，才可用到斡旋金!
我是看了一大堆社區、屋況、地質資料、實際進入社區、跟當地居民聊天，特別是鄰長的訊息最廣! 然後再請房仲約時間看房子，看完後，覺得該物件可以買! 才決定要付斡旋金的。
但我很白癡的是，我當天帶的是我開價2%….
所以我才想寫這些重點，好讓大家不要跟我一樣的出糗!
首先了解房貸跟自備款
頭期款或者說是自備款，這只是表示你買房子時，要先給對方或指定戶頭的金額。基本上都是20%~30%，但這是不一定的! 因為剩下的金額或成數，是要看銀行願不願貸款那麼多給你。
簽約先給10%
蓋章再給10% <—20%者到這就等代書跟銀行連絡確認，買家必須簽下尾款本票。
完稅再給10% <——30%者到這就等代書跟銀行連絡確認，買家必須簽下尾款本票。
補充說明:透過房仲的話，其所有金額都會匯款到指定帳戶。
剩下的成數，你就必須找到銀行願意貸款給你的。如果你先給20%了，但銀行只願意貸款70%給你，你還是要補足剩下的金額。也就是所謂的 『貸款不足，現金補足』
假設我透過房仲成交了350萬的房子，且該房子你自我評估可貸八成，這時你要準備以下現金:
自備20%= 350萬x20%=70萬，
房仲現在行情是收費2%=7.0萬，
代書約4.5萬上下(包含契稅、土地印花稅、建物印花稅、地政規費、執筆費。還有水、電、瓦斯等代辦轉移費用)
銀行貸款規費約1萬，火災險每年約2000。
這是你買到一個可貸八成，總價350萬的房子，一開始就必須要繳出去的錢!
所以你在一個月內就要先繳出82.5萬的現金! 近24%。
然後我要跟銀行申請貸款350萬-76萬=274萬。那你就必須拿不動產買賣契約書
如果銀行核准下來可貸金額為274萬 (額外還要銀行貸款規費約5000~1萬，火災險每年約2000。)
那就等代書跟
如果可貸金額只有200萬 (額外還要銀行貸款規費約5000~1萬，火災險每年約2000。)
那你還要給出74萬的現金!
#記得:銀行其實是算可以貸給你多少錢，以金額來計算，不是成數。房價評鑑是多少跟願意貸款多少是銀行說得準，不是你跟房仲!
貸款額度
這要看銀行房貸方案跟銀行實際去評估房價後給的可貸成數。
例如 青年首次購屋優惠貸款 利率雖低，但最高可貸金額800萬，最高就是銀行估價的八成。所以你的房子還真的必須有那個價值，銀行才會給你房價的八成貸款。如果你所需金額超過此方案上限的800萬，那你還必須申請其他貸款方案。
而且利率非常重要! 利率跟其他銀行相較下只要高一點點的，都最好不要!
你可以在簽訂買賣契約時，透過代書申請銀行貸款(你就必須提供財力證明)，也可以自行尋找貸款銀行。我本身是因為薪轉銀行為彰化銀行，其有辦理青年首次購屋優惠貸款，我任職17年多的薪資資料他們都有(不用額外給財力證明)，且彰化銀行就在我公司樓下，所以我會選擇自行先找彰化銀行辦房貸。
彰化銀行的趣事:
1. 很好笑的是，負責審核我貸款案的人是個基隆人，他在審核時說:『為何在新店工作，卻不在新店買房子? 怎麼會跑到基隆買房子?』還叫負責行員問清楚理由。
各位，我公司附近的房子，一坪起跳60萬，年輕人哪有可能買得起？買得起都是退休公務員家庭或超富裕家庭。新店一個套房要1000萬起跳(888萬強迫買一個車位)。
但是1000萬的貸款卻可能會要了我的命!
假設貸款1000萬，利率為固定2%，借款20年，我每月應負本息金額為 50,588元。
這金額都比我一個月薪水還高啊!
要一個年輕人去死，就是叫他去借遠超過他能力所能負擔的房貸!
2. 我要借八成188萬，彰化銀行給的卻是給我八成187萬。 就相差這麼1萬元，銀行真有差這麼1萬元嗎? 由於相差一萬， 於是我只能請行員直接將差額從我薪資帳戶幫我轉到指定戶頭。(銀行要借多少錢給你，是銀行決定! 不是你買的房價幾成價! )
另外我租的台北中山區是一個中古8年套房總價1800~1910萬，一坪為118萬(公設33%)，管理費一個月要2600。如果是買40年老公寓，一坪要90萬。
就連關渡的小套房也是1135萬，34年3房29.7坪(9%公設)公寓屋主自賣要1188萬。
台灣房價過高是事實，已經完全脫離一般薪水階級可以碰的了。
題外話:
我一位住信義區中心區的長輩告訴我，他們一開始也是住在台北縣的，是慢慢有能力買蛋白區的房子，把有賺的舊房子賣掉，然後越換好越到蛋黃區。早期要房屋貸款，還要跟銀行經理紅包才行，而且利率比現在還高。
很少人能一開始就能買到台北市的，特別是蛋黃區的。所以一定要先有起家屋，買個不會跌價的房子，慢慢再換到更好更大的。
何謂貸款的寬限期?
你在申請房貸成功後，很多銀行承辦行員會主動幫你申請兩年的寬限期，說甚麼這樣你壓力才不會太大!
你最好直接跟行員說: 你不要寬限期! 請取消寬限期申請!(我當時申請時，還要特別蓋章確認不要寬限期。)
特別特別特別是申請青年首次購屋優惠貸款 或貸款前幾年有優惠匯率的人，千萬不要用寬限期!
貸款本金於"寬限期"中無需償付，故貸款初期具有無需償還貸款本金的特徵，即初期負擔較輕。
寬限期就是寬限期的這段期間，你只需繳利息，不用繳本金。聽起來好像很輕鬆喔!
但實際這兩年等於讓銀行白賺兩年的利息! 而且因為你本金都沒繳，都是貸款全額的利息!
例如你貸款2000萬20年，利息2%，寬限期2年，你貸款的前1~24個月只需繳利息約3萬4000元，可是你本金半毛沒還!
所以你第25個月就開始要還本金+利息約11萬多，在18年內(第240個月)要還完!
有使用寬限期2年的，其所償還總和為 24,633,140元
相對的同樣條件下，卻沒有使用寬限期的，其所償還總和為 24,282,380元。(相差35萬多)
這樣你每個月要繳的本金跟利息不是就更多嗎? 你所償還的總金額不是更多?
銀行當然就賺更多! 所以在無風險情況下，當然會給你寬限期啊!
(簡單講就是，如果你有用寬限期，你按期繳款的總金額會比沒有寬限期的多! 不懂者可以多多利用貸款試算來做計算。)
另外青年首次購屋優惠貸款 前兩年利率是優惠利率，所以利率很低，兩年後就是標準利率。你申請寬限期兩年，不就浪費前兩年可以在最低利率時讓本金大幅降低的大好機會嗎?
(本金盡快繳清，是降低貸款還款總金額跟降低利息金額的不二法則!)
如果是中古屋，可以盡量選擇400萬以下
由於 房地合一稅已於2016年1月1日開始實施:
按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅
換大屋：全額退稅(與現制同)
重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉
所以對於舊屋主來說，如果賣價能在400萬以下就可以省掉很多稅! 所以價格也盡量會壓在400萬以內。
房子周圍要避開的項目
惡地資料查詢方式:
一. 請參考地質資料整合查詢 http://gis.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/index.cfm
二. 各地方政府的災害防救深耕計畫
三. 土石流防災資訊網
記得要互相比較資料，因為地質資料整合查詢的惡地資料常常被抹除跟更改~! 特別是大建商新建案或者是大行銷公司的案子，很容易房子一建好，當地地質資料整合查詢的惡地資料就不見了! 即使當地明明就發生過落石砸死人的案件，但房子蓋好後，在地質資料上查詢就不是惡地了! 但這些惡地資料就很奇怪的還保留在災害潛勢資料中。
台灣政府真的是很神奇!
主要的惡劣環境地質有: 順向坡、惡地、土石流流動區、土石流扇狀地、岩屑崩滑、棄填土區、落石。
我會加上河流上方、地勢低漥、行水區、堤防旁
惡設施: 變電所、高壓電塔、寺廟神壇、殯儀館、公墓或私人墳墓、火化場、靈骨塔、垃圾場、加油站、瓦斯行。
另外我個人認為的要避開的惡設施還有資源回收行、卡拉OK店、晚上飲酒場所、釣蝦場、釣魚場、賭博電玩店、網咖、有油煙餐飲店、麥當勞、肯德基、以及廢屋。
另外還有以下須避開的產業或工廠: 發電廠、港口、砂石場、鋼鐵廠、石油裂解廠、化學工廠、輪胎廠、樹酯廠、油漆廠、溶劑廠、黏著劑廠、海鮮加工廠、雞精加工廠、泡麵工廠、醬油廠、養牛場、養雞場、養豬場、養鵝場、養鴨場。
資料來源: 基隆市災害防救深耕計畫網站
最重要的部分 房屋貸款 跟還款
由於是第一次購屋貸款則是可以利用『青年首次購屋優惠貸款』，所以貸款期限可以選擇最長30年、貸款額度不可超過銀行鑑價金額的80%，且最高只有800萬元。
(千萬記得，即使貸款貸到了，銀行還要收手續費約1萬(貸到350萬，實際上只會給你349萬，但你還是要還350萬本金+利息)，另外還要你繳火險每年約2千。)
那假設我真的買到一個350萬的房子好了，我自備兩成，銀行也『同意可貸』八成=274萬。利息假設是2%好了! 預計貸款期限20年+沒有寬限期，那我每個月要繳多少房貸呢?
如果依照本息平均攤還來算的話，你20年每個月都必須繳本金13861元。
咦? 每個月只要1萬4有找，這樣跟我在新北市租房子的每月房租差不多啊!
如果你真的傻到20年才還掉所有的房貸，你所付出的總金額為:
13861 x 240 =3,326,706元<<<<記得，你才借274萬，多出來的就是你給銀行的利息。
所以你到底付出了多少利息呢?
答案是: 3,326,706元 – 2,740,000元 =586,706元。
以274萬 2%利息 20年攤還來說，你繳了586,706元的利息。等於近你所借的本金之21.4%，都可以買一台車子了。
然後你每年還要繳火災險喔，受益人還是銀行不是你~!
貸款試算
彰化銀行的貸款試算
所以老話一句，如果能提早還完本金，就儘早還完! 甚至可能的話，盡量找到更低利率的借款銀行是更好的! 因為銀行從來不會是佛心來的!
我有一個水電師傅朋友就是發現銀行的房貸太高，結果立即用他老家的農地去跟農會抵押貸款，其利率比銀行房貸利率還低上許多，就把農地貸款出的金額先將房貸繳清，於是他就改成負擔較低的農會農地貸款。現在這位水電師傅除了固定時間回家種種田，也已經買到第三個房子在收租了。(真的是『有土斯有財』!)
如果你有多餘現金想要先提前償還本金，現在台灣的銀行都有"個人網路銀行"，我個就有用過彰化銀行跟土地銀行的個人網路銀行線上繳本金貸款，只是尾款必須要到銀行的貸款櫃台繳清結清。
你申請網路銀行帳號後，登入之後，一定可以看到類似有貸款帳戶，其內部就會有相關貸款訊息跟線上繳貸款等項目。
如果你想線上先提前償還本金，就可以藉由該介面繳貸款。
記得提前償還本金時，有些銀行是一定要一併繳清所積欠的利息!
例如我2018/08/02收到貸款187萬整，我在2018/08/08提前償還本金2萬整，則須繳貸款金額為本金20000+利息443=20443元整。
利息: 1870000x利率1.44%/365×6天=443元整
但如果已經繳完利息，則在當天又繼續提前償還本金的話，就不會重複收取利息了!
#利息收取是以天來計算!
作者:
im5481
