2019.09八斗子雪梨灣建地

基隆八斗子雪梨灣建地

2019年9月15日中午跑去看雪梨灣建地了,土方還沒整理好,當然的地基工程也還沒施工。

自然環境非常好,我到達建地時,頭上剛好飛過基隆市鳥: 黑鳶 。


八斗子的老問題: 東北季風

2019年9月15日 當天東北風力就很強了,冬天東北季風發威時應該非常驚人!

問了當地人,山海觀其冬天的東北風就像颱風一樣強! 特別是房子後方為無風區,只要往東北方的後方窗戶沒關,前面的大門又沒關,那家裡就像做颱風一樣。但是夏天就很不錯!
如果要住那,氣密門窗、烘衣機、大功率除濕機是必備的! 甚至冬天還要暖爐。八斗子冬天就是又濕又冷,高地又像做颱風。
所以隔壁的山海觀之商店都集中於東北風的另一面,並且該社區有自助洗衣店,天天生意都很好! 初期可能可以都先至山海觀社區就近消費。

雪梨灣建地的影片 風聲很大,所以我特地加上了中文字幕
山海觀這個綠地為何不開發,因為不能開發,除了地質邊坡會往下滑動,東北季風強的嚇人!
雪梨灣鄰近的山海觀社區

安全跟治安問題

山海觀是3千戶的大社區,人多人雜。
雪梨灣則是預計476戶的建案,雪梨灣後方出口又是 岭林巷,幾乎無人管理,更雜! 又加上八斗子漁港大都是外籍移工,超級雜!
所以相關防盜跟保全需要注意! 該做的防盜措施跟氣密門窗都不可以省略。

即使日後保全系統開始運作,但基本的防護心態絕對不可少! 喔,對了! 防盜門窗除了要符合管委會的規定,也請盡量使用不銹鋼材質!
在基隆不使用不銹鋼材質,一下子就會鏽掉了。

雪梨灣隔壁的山海觀社區

地質 跟自來水問題

首先,該建地並沒有政府明顯標示的危險地質。 但我所知道是有邊坡土石滑落區,實際去北寧路巷子看,也的確是可以看出有土石滑落問題。

台地超高,所以不用擔心海嘯問題。

離一條我不知名稱的推測斷層(Inferred Fault)有段距離約3百多公尺。其應該是深澳坑斷層(逆斷層,非活動斷層)的分支,所以八斗高中往海洋大學方向整個被推高,然後八斗高中的順向坡再從海洋大學往槓子寮山方向滑落。
由於 深澳坑斷層是非活動斷層,並且雪梨灣離斷層有段距離,所以應該沒有安全疑慮。 深澳坑斷層不屬於更新世晚期以後活動的第一、二類活動斷層,也沒有存疑性的活動斷層,所以不需要考慮斷層活動對於基地可能帶來的不利影響。

但建商很正確的將該建地靠紅色地區,整建成四百多坪的公園綠地,所以對雪梨灣的住戶來說,該紅色地區應該不是太大的問題。因為就連隔壁的山海觀社區也只能一大片當成綠地。但也可用工程整個邊坡會滑動的泥土全部剷掉,加上邊坡工程或連續牆工程來徹底解決。

雪梨灣建地的地質資料
雪梨灣地質國土測繪資料,但圖中的紅色區域是我知道的邊坡土石滑落區

另外,由於該地方地質為易碎砂岩跟頁岩,及跟某種軟土組成,不過我現在所看到的大量土方,建商應該大部分都會剷除,然後施工。如果工程品質落實,就不用擔心房子本身的問題,要擔心的反而是鄰居會不會受到邊坡土石滑落影響?

廠商雖然還沒施工地基跟整建工程,但相關工程一定要落實跟監控施工品質,不然靠北寧路那邊坡地的違建戶,其電線杆跟樹木大部分都已經傾斜,主要是這個土層在下大雨時會滑動,加上坡度也夠陡。

但由於現在的營建法規很嚴格,而且地基工程技術也成熟許多,建商只要做好地基跟邊坡工程的話,就不用擔心什麼。

雪梨灣前門口
可以看出明顯的頁岩跟砂岩
頁岩跟砂岩都易碎
靠北寧路邊坡的電線杆傾斜

土石滑動在2013年曾經出過問題

而且隔壁就是山海觀社區,前門進來爬坡的邊牆也是軟土,然後後方北寧路又有不少居民的房屋增建部分緊鄰邊坡(根本是貼著山壁)。
那邊的樹木還是長斜的,表示已經滑動了。日後邊坡滑落出事的話,不知道這責任算誰的?

雪梨灣緊鄰山海觀社區
雪梨灣建地下方的北寧路住宅

所以相關的邊坡跟排水工程一定在初期施工就打好基礎才行,不可能等到建商交給管委會了,才由管委會來處理土石滑落問題。

然後2019年9月前段的停水近24小時,都是為了洗水塔跟管線維護(水塔就在雪梨灣出口前面),所以那邊自來水公司定期會停水24小時的維護工程。由於鄰近水塔,低樓層應該沒有水壓不足的問題。


交通跟民生問題

雪梨灣應該只會有前面的車道出口,因為後方的 岭林巷 是繞很遠的路。
所以社區戶數量也必須注意,不然超大社區的上班時間可能要排隊。不過幸好雪梨灣建案是476戶。
(相對隔壁的山海觀3千多戶,有前後兩個車道出口。)

人行走道可以從前門走出,也可以透過岭林巷走到北寧路344巷出口,不過路上有好幾段沒有路燈,加上要通過北寧路344巷的一些住宅。

從雪梨灣後門走岭林巷到北寧路344巷,再到調和街跟北寧路交叉口,男生快走約要15分鐘。那邊才是可搭車到基隆市區或往台北的公車或客運。

全家可以去山海觀社區,7-11要到北寧路吧?

調和街有調和市場,如果要到超市,則需要到新豐街的全聯跟深溪路的愛買。

夜市則是有基隆最出名的八斗子夜市。

可以從北寧路爬到岭林巷的樓梯
岭林巷到雪梨灣建地的後門
雪梨灣最快到達八斗子北寧路與調和街的中心點,最快方式就是行走北寧路344巷
北寧路調和街路口是八斗子最重要的交通路口之一。可從這邊到達基隆市區、深溪路或62快速道路、東北海岸。

有關靠海港必定有的居住環境問題

另外458坪公園那邊,風景是不錯,可以看到基隆嶼跟八斗子漁港,如果位於更高點一定會更棒。

但也可以強烈感受東北風的強勁跟海風鹽味,以及超級濃厚的漁船柴油引擎廢氣味! 如果在漁港晚上去抓小卷準備時,那空氣品質呃….然後漁船回來卸魚獲時的吵雜、燈光、廢油氣等…這些都是觀海近漁港區住宅必經的問題。

當然也可以就近享受新鮮的小卷跟透抽,更可以去八斗子夜市吃特有透抽跟魷魚小吃!

從雪梨灣建地看出去的無敵海景

如果真的要住那,空調跟家電請務必嚴選防海風跟鏽蝕的,所有裝潢跟防盜設備的金屬都請挑選不會生鏽的高級不銹鋼。氣密窗一定要防風、防聲、防雨。

國際冷氣如果沒有防鏽處理就不要買! 冷氣安裝要使用不銹鋼支架、不銹鋼或防鏽螺絲,冷氣室外機最好加蓋遮雨棚。

然後為了因應東北季風的濕冷問題,請務必買25L以上的高功率除濕機! 千萬不要買小功率的! 不然東北季風一吹,小功率除濕機除不了半滴水。

然後瓦斯型或220V烘衣機則是強烈推薦購買! 至少洗完衣服不用跑到隔壁山海觀社區的自助洗衣店花錢烘乾。(啊,不懂? 基隆在東北季風季節時期,除了是雨季,也是衣服完全曬不乾的季節,八斗子東北風又特大,所以只能緊閉氣密窗。)

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來基隆看房子: 水災跟淹水地區

首先我們先看兩個2018年的報導

這個是去年2018年09月08日發生的事,只是一晚的強降雨,復興路跟新西街『又』淹水了!

然後我們再看另一個2017年的報導

這是在2017年6月發生的,基金一路以情人湖路口為主的路段,大武崙溪的溪水高過堤防,該地區雖然其實在山上,但由於該段是大武崙溪所經過的區域中,堤防高度離河面平均高度是最低的,於是基金一路的情人湖路口住戶都被淹爆了!

然後基隆市政府為了避免大武崙溪再度造成淹水災情,在2018年下半年,除了清除溪流的沉積物跟清淤,並且加高基金一路從 武嶺街到大武崙路段的堤防高度。

但就是非常幸運的! 基隆市政府有認真做這些事!

所以在2019年7月2日,基隆降下大雷雨, 造成大武崙地區基金一路、基金三路、武聖街、中和路164巷等都有淹水,最深處淹水半個輪胎高,大武崙溪也暴漲,距離堤防挑度僅剩1公尺就淹到馬路。

2019年7月2日的報導


在基隆淹水淹習慣了,居民也有相對應的手段

如果你到基金一路的武嶺街口到情人湖路口的門口看看,你會發現以下的裝置:

基金一路私人住家的防水閘門
基金一路私人住家的防水閘門
基金一路私人店家的防水閘門

然後我們再到西定河旁的復興路跟新西街。

基隆 復興路一樓私人住家的防水閘門
基隆 復興路一樓私人住家的防水閘門跟樓中樓設計
基隆 復興路一樓私人住家,其在2018年9月8日淹水之前就已經有做防水磚牆
基隆 復興路一樓私人住家,其在2018年9月8日淹水之前就已經有做防水磚牆
基隆 復興路一樓私人店家,可能不堪長期淹水而決定要租售
基隆 復興路一樓私人住家的樓中樓設計,如果看到此設計就是表示該地區經常淹水

然後上圖中的樓中樓一定要說明一下,這算是基隆當地特有的避免個人財產損失的方法之一,如果是常淹水地區,會將房子改建成樓中樓,並將貴重物放在第二層的樓中樓。

如果更嚴重的會像是五堵地區則是直接將一樓當成停車場或空著,人跟個人資產物品都不放在一樓,而且這已經變成五堵地區的文化之一。

我嘉義老家也常淹水,我們的方式是:『把新房子建高!』而且至少建高半樓。

從google map來觀察基隆河,就可以發現五堵、百福地區在遇到基隆河氾濫時,做水災的機會極高!

如果看到防水閘門跟一樓樓中樓或一樓空著的房子,就必須知道該地區會淹水

其實這就已經透露出這地方會淹水了! 另外依照我老家淹水四五十的經驗,靠政府沒有用,會淹水的地方就是會淹水!

所以敬請避開此區域的房子,也務必避開建築在溪流旁的房子跟大樓。基隆的大武崙溪跟西定河可是很兇的!

而且最恐怖的是豪雨引起的土石流跟土方流失

豪雨除了會做水災,也有土石流跟順向坡問題。武聖國小後方,陽光加勒比社區、復興路都是此問題的大受害者。

另外如果因為土方流失,造成房子地基掏空,那你的房子就成危樓了!

所以我也一直想宣導各位千萬不要去購買位在危險地質區域的房子。

內寮里陽光加勒比社區的坍塌,這坍塌是2018年9月初發生的,我12月8日去拍照,結果就跟9月新聞照片一樣,基隆市政府根本無力可以處理。
大慶大城 地基掏空緊急公告

不過基隆的淹水都是又急又快,淹得快,去得也快!

相對我的老家可以淹水可以淹五天的! 就連房子的電源插座都故意提高許多!

我嘉義老家淹水狀況
我嘉義老家淹水狀況-圖中這位是我老哥
這是我嘉義老家淹水狀況,圖中的女士是我老媽。
東石掌潭的淹水狀況
107年0823嘉義縣豪雨災情,在東石布袋汪洋大海足足5天以上! 基隆是淹得快排得也快!

可參考資料 107 年 0823 豪雨嘉義縣災情分析

我嘉義東石布袋老家可是淹水有上百年的紀錄! 早早就被列入一級地下水管制區,而且我們那邊地下水早就有烏腳病的病例,沒人在喝地下水!

只是下大豪雨時,連上游都做水災了,那他們要排水吧? 排到哪? 當然是排到下游的東石布袋地區。所以上游排水排完了,我們下游的還要概括承受。
然後呢,我們還有潮汐的問題,在遇到大潮或中潮時,水是排不出去的!

嘉義縣抽水站變成孤島,水都快淹過抽水站了,水要排去哪邊?

被淹水? 我們老家的鄉親才是行家~! (無奈攤雙手,沒自殺的家鄉親友,你們真的很堅強!)

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被廚房油煙激怒到了! 於是買了304不銹鋼擋油煙板

買了自己的家之後,原本以為可以天天輕鬆做料理

原本以為買了自個家之後,我還特地請前屋主留下原本的爐具跟抽油煙機,就可以省下大筆費用跟功夫,可以天天煮自己想吃的東西。

當然事情絕非我這個笨蛋想的這麼簡單!

前屋主所留的瓦斯爐跟抽油煙機,其有很厚重的油垢,而且因為用爛油,所以油垢全是黏的,用一般洗碗精根本洗不動,於是我就去跟親友要來鹼片來清洗油垢。將油垢清掉之後,抽油煙機才開始回復成正常的吸力。

住在基隆,對於一個在台北就職的上班族來說,買菜反而在台北市買比較方便,不然就是晚上回家跑一趟全聯。

然後即使買了一大台冰箱,又加購了一台冷凍用冰箱來冰一些冷凍食品,烤箱、微波爐、瓦斯爐我也不缺,但在烹飪時,爐具跟抽油煙機漏抽產生的油煙就變成我很大的困擾。

剛搬家後前屋主所留的爐具
剛搬家後前屋主所留的爐具,而且這是開放式廚房,直通客廳跟和室。
牆壁油垢-01
原本牆壁都黏著上油垢,而且我沒那個功夫每年去換卡典西德貼
牆壁油垢-02
就連放在壁面的軟性砧板也黏著上油垢,非常難洗。

炒個菜、炸個東西,整個瓦斯爐旁邊的器具跟壁面都充滿油垢,油煙也都跑到客廳、和室跟臥室。

原因就是油煙往開放式空間飄過去了,抽油煙機只能抽到直接往上的油煙,往左右飄的油煙根本無能為力。 但我也不想去換一全新高抽風力的抽油煙機,這台還是可以用,只是不適合用在開放式廚房。

所以我都是用水煮豬油跟苦茶油,油質穩定,油垢容易擦拭乾淨。但是在料理時,油滴是360度噴的,我本身被噴到去洗衣洗就好,旁邊的器具卻上面都有油滴,還要擦拭跟清洗,超麻煩!

但我真被油煙激怒到了! 而且油都會噴到瓦斯爐具旁,造成油垢黏在四周的壁面上,擦拭又麻煩! 我也不想再去買什麼白博士或廚房清潔劑了,味道不好,然後每次都是個大工程,要搬東搬西,然後還要手套護具跟擦拭跟清洗。

那我為何不用不銹鋼擋板擋住呢? 高度跟深度可以讓油煙直接往上衝就行了! 油滴噴在不銹鋼上,只要用熱水沾過的抹布擦拭就好了! 而且整個不銹鋼面板還可以整個拿進去浴室做大清洗,多輕鬆啊!
所以就量好尺寸請中國廠商送來瓦斯爐抽油煙機擋板!

牆壁油垢-04
爐具壁面的油垢還需要定期清洗才能乾淨,但這真的很累!

 


量好尺寸,向天貓下單

最重要的就是量好正確所需尺寸。

由於想將油煙跟噴出的油垢全部靠不銹鋼擋油煙板來做抵擋。

於是擋油煙板的高度就是設定成檯面到抽油煙機的高度差,
寬度則是比瓦斯爐還大,並且爐具可方便操作的寬度,
深度則是建議壁面到瓦斯爐的距離為主。

至於要買三片折還是四片折的,看你的需求,想要方便帶出去的,則要考慮買四片折。三片折整體收納後的長度較長,且因為長度高達八九十公分,所以運送麻煩。

我是買三片折,結果長度超過一般集運的上限,於是請增利國際特別加費處理。

費用為人民幣175+95元運費。

預計要購買的擋油煙板尺寸
預計要購買的擋油煙板尺寸

 


約一兩個禮拜就到台灣

寄來時,還用竹片固定,以免不鏽鋼彎曲。整個不鏽鋼板是近乎鏡面。

貼膜還貼著 『SUS 304』來標示此材質是用不銹鋼304的!

拿到家裡,只需將不鏽鋼板直接往檯面一擺就完工了。

然後我足足用了四個月後才來寫心得。

這東西真的好用,油煙跟噴出油滴問題改善非常多。只是有時火力太大影響,容易造成側邊彎板,離火焰遠一點或火開小一點(那個火已經大到燒到手把)就好了。

以及我會在靠牆的縫隙,施打蟑螂餌劑,避免蟑螂在擋油煙板縫隙中存活跟覓食。

不銹鋼擋油煙板
不銹鋼擋油煙板
不銹鋼擋油煙板-01
不銹鋼擋油煙板

貼膜還貼著 『SUS 304』來標示此材質是用不銹鋼304的!

不銹鋼擋油煙板-02
用的還是304不銹鋼,最適合食品用
不銹鋼擋油煙板-07
不銹鋼擋油煙板高度跟抽油煙機的配合
不銹鋼擋油煙板-08
不銹鋼擋油煙板用大平底鍋跟水壺來做比例,操作上空間是足夠的。
不銹鋼擋油煙板-03
不銹鋼擋油煙板用大炒鍋跟水壺來做比例,操作上空間也是足夠的。
不銹鋼擋油煙板-04
要測試噴油,用煎粿來測試最明顯
不銹鋼擋油煙板-06
使用半年多,最多只有遇到火焰太大,稍微烤彎了不銹鋼,以及油有些噴在檯面縫隙上,稍微擦一下就行了。
不銹鋼擋油煙板-05
使用半年多,即使大火煎粿,噴油也現在是噴在不銹鋼面板上跟檯面上,油煙直接往上衝
不銹鋼擋油煙板-09
煎個粿,油可以噴到這麼高,近乎60公分高。
不銹鋼擋油煙板-10
用抹布一擦,油垢就清好了。
不銹鋼擋油煙板-11
用了半年多,不銹鋼板面都只須用抹布稍微擦拭即可將油或油垢去除。
擋油煙板的水蒸氣集中測試
擋油煙板的水蒸氣集中測試,抽油煙機功率為小,可以看到水蒸氣明顯直接往上。

 

用了一年了!連我老媽看了都想買!

現在已經用滿一年,整個擋油煙板還是跟剛買來時一樣如新!

又加上本身都一直只使用豬油跟苦茶油,最多有時會用些蔴油,所以直到現在都只用抹布用熱水泡過後就可以輕鬆清除。

所以花這個錢值不值? 值! 真的是棒! 就連我老媽從嘉義跑來基隆時,看到我的擋油煙板都立刻說她也想買!


有關蟑螂跟螞蟻的防蟲問題

另外由於我使用了擋油煙板,後面會有一大空隙,我之前做消毒工作的經驗是會躲蟑螂的,所以我買了易克捷蟑螂凝膠,餌劑點在最內部跟最靠邊邊的縫隙,結果我到現在沒看過半隻活的蟑螂。
(如果可以的話,可以買 一點絕2%凝膠餌劑,這真的是蟑螂的最愛。)

螞蟻的話,我是盡量不殺啦! 因為家庭螞蟻實在太好殺,一滴螞蟻餌劑就會整窩消失。 但螞蟻可以幫忙清除一些小蟲屍體或小食物渣,不然就是幫忙發現哪個肉眼看不到的地方有藏食物或昆蟲等,對我來說螞蟻算是益蟲,只是太多時,我是可以讓整個房子的螞蟻都死光。
而且如果他們如果吃到已被蟑螂餌劑毒死的蟑螂,常常也就這樣消失。
(螞蟻用藥的毒性會很低,主要是要讓他們可以搬進窩裡,或等回到窩裡死亡後,整個窩的螞蟻都接觸到藥,或幼蟲跟蟻后吃到藥就可以整窩解決。)

除濕機只能買大不能買小

基隆真的是台灣的超級雨都啊! 2019年過年休假期間前三天基隆都在下雨,然後我回去嘉義青空萬里,然後最後兩天回到基隆,一出基隆火車站就看到大雨濛濛的基隆港! 而且這雨還是連下到我開工回來了,還在下!

我一回到家,一摸棉被就是濕濕的,床單也是濕濕的!甚至牆壁也濕濕的! 唯一能解決這些濕氣的,就是除濕機!

除濕機功率買剛剛好在不適用於基隆或宜蘭地區,因為這些地區濕氣實在太重了!


我自己的家有三房,原本以為各買三台6L~8L的除濕機在各房間就夠用。
結果只要遇到連續多天下雨,我就發現小功率的除濕機除濕超慢,遇到基隆的低溫跟連續降雨,根本來不及除濕。
而且在低溫時常常因為結霜而無法除濕。棉被感覺濕濕的,牆壁也是。


後來請教了一位住礁溪的朋友(那邊的冬季東北雨比基隆還大)的經驗,他說其實只要買一台大功率的除濕機就可以了! 買小功率除濕機除濕太慢又耗電。

於是我就購買一台惠而浦除濕效率為26L/日的大功率除濕機。


現在即使基隆還在下雨,我也只有開那一台新的大功率除濕機,但我整個房子的濕度就可以降到在50%附近了,甚至46~48%! 所有房間的棉被跟被單也可以在兩小時內變成乾的了。
如果在下雨天時,12小時就可以收集10~15公升的水沒有問題!
不像之前即使開三台除濕機,在遇到整天下雨時,三台出來的水根本只能不到8~10公升,溫度較低時,根本就無法除濕。而且低功率除濕機在濕度降不下來的情況下,都是以最高功率在運作,很吵又耗電,卻除濕沒有多少水。
反而新的惠而浦26L除濕機只要濕度降到指定範圍,就會降速或暫停運行,但濕氣就有明顯下降。
現在那三台小功率除濕機都收起來了,

基隆看房子: 順向坡跟土石流

這幾天日本遭受燕子颱風跟北海道地震,其實我們從網路上看到的災區照片,可以看到台灣地震或颱風常見的土石流或順向坡災情。
例如:

學者:日本斷層一兩百條 北海道大震誰也料不到

北海道地震後衛星照首度曝光 厚真町2400公頃走山

2018年北海道大地震
2018年北海道大地震所引起的土石流跟山崩,其實跟順向坡有很大關係

其實那就是順向坡跟土石流! 而且在基隆其實非常常見(就連汐止、內湖地區都有一大片順向坡。)
我們在選購可能是一生才能買一次的房子時,就務必要避開土石流跟順向坡這類的危險地質。
然後我們再看基隆的google地圖衛星照片

基隆長庚情人湖院區
基隆長庚情人湖院區的露出表土地區衛星相片

然後再對照

基隆市災害防救深耕計畫網站

所提供的基隆市坡地災害淺勢圖資料,例如整個基隆市的坡地災害潜勢圖中山區坡地災害潜勢圖基隆市安樂區坡地災害潛勢圖

如果要查詢基隆哪邊有順向坡或危險坡地,建議一定要在基隆市災害防救深耕計畫網站查詢,並到房子現場觀看跟了解(就像是風水師一樣!)。

基隆市中山區坡地災害潛勢圖
基隆市中山區坡地災害潛勢圖
基隆市安樂區坡地災害潛勢圖.jpg

當然,最重要的且可能會被和協掉的地質資料整合諮詢也要!

基隆市坡地災害潛勢圖跟地質資料整合查詢
基隆市坡地災害潛勢圖跟地質資料整合查詢 合併比較!

多多比較更多的地質跟災害潜勢圖,你就會發現:

如果google衛星地圖已經露出地表土地的,幾乎都是順向坡或土石流潜勢。

基隆的房子不少都是在順向坡跟危險地質上

我們來看這些相關基隆地質的新聞
其中點出基隆很多是頁岩砂岩交錯的順向坡地形,並且基隆、暖暖到瑞芳地區的煤礦礦脈都是造成基隆地質脆弱的原因。並且加上基隆只要一進秋冬季,東北季風跟豪大雨就更加催化這些危險地質的滑動或崩塌。
影片中講到以下社區:
暖暖的幸福華城—A級危險地質社區,這邊已經是必須放棄居住的社區了。
安樂區的城上城—明明已經發生人命的落石區為何可以直接在上方蓋高樓?
中正區北寧路有整排的危險地質跟順向坡,而且直接面對東北季風加速風化。

影片中06:02的大型社區正是山海觀社區,不過東帝士在建築該社區時,看來有毅然放棄及避開該危險地質的跡象(而且這些危險地質資料依照現在的網路政府資料查不到),因為靠近該土石滑動區的山海觀社區位置為小型開發,只有做小型公園而已,離土石滑動區還有段距離; 另外山海觀的北寧路入口,明顯是不穩定頁岩(但且為逆向坡),但是只有用來作山海觀的招牌設計而已。
因此依照我個人的觀察,當時的東帝士的確是專門蓋豪宅的東帝士,這些危險地質區都有避開開發主要居住區。
社區外部有畸零地停車場基礎不穩跟掏空問題,社區管委會也有進行隔離管制。
所以在山海觀社區管委會如真的一直保持這樣的效率,應該是不會有問題的。
只是看房子住家跟鄰居、居家環境的品質,你還是要進去看。(千萬不要忘了這邊的東北季風以及鄰近海邊。)

基隆中山區山海觀的北寧路入口,這邊可以觀看到頁岩的逆向坡

對了,我去山海觀社區,竟然可以看到活跳跳野生化的兔子在公設綠地自由自在的? 聽說還有台灣獼猴…

基隆很大部分的地質都是頁岩砂岩交錯

其實這個砂頁岩交錯到新北、桃園也可以看到,但很不幸的是基隆有些房子是蓋在這些脆弱地質上。

山海觀入口的頁岩岩層
慈濟基隆靜思堂旁可觀察到的頁岩地質

大慶大城社區整個就位在順向坡上

大慶大城社區
大慶大城社區

我們也可以從地質跟災害潛勢圖發現: 和慶里的大慶大城整個社區都在順向坡上!


如果你人到 大慶大城社區,就會看到以下景象:
例如M區164巷的路基掏空,擋土牆傾斜,房子與地基分離、以及每層道路的水平斷裂痕。
相關新聞: 大慶大城地傾、水管破 恐地層下陷
我去社區查看時,就已經發現不少區域已經早就是空屋狀態。雖然這邊有7-11跟全家,也有早餐店跟小型餐飲店。但是交通真的很不方便,而且地質問題還加上大型的排水溝位在社區斜坡下方,這樣根本無法防止順向坡上坡的地基往下滑落。

我來這邊,一看到那條大水溝是整個橫跨社區下方時,心裡真的一涼! 這就等於坡腳被砍,自由端好大一塊!
只要有豪大雨加上大量雨水滲進地層造成土坡滑動的話,這會比林肯大郡還慘!
(我在林肯大郡發生事件之前常去做病蟲消毒,有認識的客人就住在林肯大郡受害的第一排。)

然而大慶大城在過去是被大慶建設這間沒有良心的建商(在順向坡且下方有大型溪流通過的危險地質建設大型社區),為了規避大型集合式住宅所需要的公設比例,硬是將大慶大城拆成14張建照, 所以大慶大城有14個管理委員會。
所以要解決相關的地質施工改善或停車、社區維護等問題是有很大的難度! (來這邊常會聽到里長的不清楚內容之廣播!)

也因此在基隆人的臉書社團是這樣評論的:『大慶大城早就有一批逃難潮了! 房子有賣出去就是賺!』。
另外這邊貼的售屋價格明顯比網路報價還低! 而且還可以找到喜市房市的張貼廣告,價格也是低。

如果真的想買這邊的房子,先問問銀行願意貸款幾成給你! 如果低於七成,這表示你買的價格太高或銀行根本不覺得有這個價格; 如果是五成或不願意貸款,這表示你怎樣都不該買!

大慶大城危險區-中和路164巷-地基掏空
大慶大城 地基掏空緊急公告
地基掏空區-其實社區有做灌水泥等處理,可是還是流失掉。 另外除了整個壁面已經剝離,末端的房子也已經地基裂開跟掏空。
大慶大城擋土牆傾斜
大慶大城擋土牆傾斜
大慶大城擋土牆傾斜-示意圖
大慶大城擋土牆傾斜-示意圖。從左邊算來的三條線都已經往外傾斜。
然後注意大慶大城路面每一個升坡坡段,竟然有人稱之為坡浪路,變成觀光景點
路面都會有兩至三條的水平斷裂,這表示上層的土方已經往下滑落,才因此將表面的柏油路路面滑動,造成水平斷裂痕跡。
大慶大城排水溝擋土牆,位於社區斜坡的下方,深度約有三樓。單憑擋土牆根本無法阻止地層滑動。
大慶大城排水溝擋土牆,位於社區斜坡的下方,深度約有三樓。單憑擋土牆根本無法阻止地層滑動。

大慶大城隔壁的德和里跟德安里

例如喜市公寓的位在土地雖然不是被標榜順向坡或其他危險地質,但是其下方的臺 2己省道旁的邊坡,就是公路局打了一堆地錨的擋土牆,其實就已經是透露出該坡是順向坡或危險地質區(但此坡段並非喜市建地所在地! 只是喜市是最靠近 臺 2己省道的社區之一,另外還有美之國社區。 )。

特別的是,臺2己線是全台唯一由高速公路局養護之省道。
(看不懂 地錨 跟順向坡(或危險地質區)有什麼關係的話,可以參考 邊坡補強與維護經驗分享,台灣政府不會沒事去打一堆地錨的,而且地錨也不是順向坡的萬靈丹! )。
….而且順向坡跟危險地質資料,我的經驗是有可能會被建商『抹除』的….而且基隆被抹除危險地質資料的社區還都不小!
另外也可以在附近看到新建案的地質強化工程施工。

其實如果有到現場,也就是 臺 2己省道 繞一圈,我從現場狀況跟廠商的施工現場,都可以明確確認該地質是有問題的! 土質滑動或順向坡應該都有。(但可以施工改善。)
可是在基隆市中山區坡地災害潛勢圖卻是查詢不到任何危險地質資訊,更別說這附近的大型社區跟建案都是『空白』的無危險地質。特別是德和里,一大片的空白區域,但卻發生『基隆市復興路建案開挖 路裂14米長』的地質問題?

所以真的! 你一定要到現場看房子四周的環境! 不要過於信任政府給的資料。銀行甚至還比政府懂啊! 你想買房的土地在危險地質區或環境保護區,銀行根本不會貸款給你! 所以你問銀行可貸金額的高低跟比例,可以直接知道銀行對於該地區的貸款可回收信任度有多高? 危險地質就是不給貸,差的五成、好的穩定的才會給八成!

基隆看房子 社區下面是順向坡擋土牆跟地矛
喜市公寓大廈社區下面是打了一堆地錨的擋土牆,甚至有公路局的順向坡監控設備
邊坡監控系統-其中比較長的柱子都有天線回報給監控中心,短的則是岩錨(地錨)。
邊坡監控系統-其中比較長的柱子都有天線回報給監控中心,短的則是岩錨(地錨)。
基隆看房子 地質強化工程
由於此處地質不佳,需要額外的地質強化工程,不過如果遇到超過工程設定的含水量或地表移動,就依然悲劇了。
基隆市中山區復興路二一二巷五弄水保工程(看來建商已經做了整個地層)
基隆市中山區復興路二一二巷五弄 工程現場
基隆市中山區復興路二一二巷五弄 施工工程現場
基隆市中山區復興路工程整地超過一年還沒好,所以廠商是認真的想要解決地質問題
2己的岩錨超多,也明顯是危險地質,但是在基隆市中山區坡地災害潛勢圖卻是查詢不到任何危險地質,更別說這附近的大型社區跟建案都是『空白』的無危險地質。但到現場看,很明顯地不像是安全的地質。

然後這基隆市中山區復興路二一二巷五弄一處空地 施工地點,由於是順向坡+砂土,所以廠商一直在作水保工程(實際是土保工程吧?)
基隆市中山區復興路二一二巷五弄 的施工廠商是從去年就在做排樁擋土壁施工,現在隔一年再來看,看到施工廠商在基地以上的整個地層挖掉! 並且有更多的排樁擋土壁 。所以這一年來都在整地!
這可爭取更多空間跟安全,只是成本相對的會增加,看起來廠商現在是有良心且願意負責的。
但不知道是否會打比較深的地基? 而且建地下方就是西定河,也就是該順向坡的坡腳接的就是西定河,如果整個建築基地的地層都有整治,應該也必須在西定河旁打整排的排樁擋土壁或相關工程 。

只是施工過程還是多多少少會造周圍的影響。

基隆市復興路建案開挖 路裂14米長

記者林欣漢/基隆報導〕基隆市中山區復興路二一二巷五弄一處空地,目前正準備蓋房子,但這兩天工地周邊路面出現龜裂,昨天更發生地層下陷,驚現十四公尺長裂縫,深度連整隻手掌都可沒入;市府昨天會勘後要求建商停工,先進行安全鑑定及監測,確保工程品質及安全沒問題才能施工。


對於喜市的個人看法

喜市---其實可以看一下路面柏油
喜市

首先喜市社區還蠻大的! 如果是該社區的透天房子,我看了也很喜歡,只是我沒車的話,我真的不會選擇喜市,公共交通車太少了! 然後主要道路的柏油路面破裂程度讓我非常擔心,到底是土方滑動還是路面疏於維護?

然後裡面有個全家便利商店跟一個小型商店。然後看了一下公共空間跟建築。

游泳池已經變成廢墟,R區的溜滑梯造成積水,積水再造成下方的房子牆壁有很大的裂縫,而且裂縫是從後陽台裂到柱子。也難怪看起來該房子已經沒住人了! 然後34號的信箱已經看出失去有效管理,並且住戶減少。R區有些不少房子下面的土方均已經有流失的跡象。但有些地區的房子就還可以。(喜市社區真的很大!)

所以要選擇喜市的房子,除了你要有可用的交通工具,還要忍受日常生活採買不便。然後還要調查哪一區域的房子是可買可住的。另外我猜這邊的管理會要嘛是分區管理,要嘛已經開始漸漸失效,特別是某些地區的。

積水造成地面青苔跟下方房子有裂縫
要看一個社區有沒有有效管理,看郵箱跟大門就知道。
要看一個社區有沒有有效管理,看郵箱跟大門就知道。
喜市末端

基隆本來就是需要重視坡地災害的地區

但別忘了基隆本身就是斷層多、雨多、地質又不穩定的區域! 所以基隆市政府有很多預算根本就是花費在防治災害的建設上。

不過即使擋土牆建得多好,土石流或順向坡都是近半顆山或幾百幾千噸的泥石下來,薄薄的人工牆根本擋不住!
另外基隆多雨,天無三日晴、地無三里平、人無三兩銀。這不是指貴州,而是現今的基隆!
由於在東北季風期間好天氣不會超過三天,所以天天下雨,每天都可以看到基隆的大大小小溪流水溝都有滿滿的水! 基隆河也不曾乾枯過! 順向坡的正常運作排水管更是每天都在排水!

排出的是順暢大量的清水倒還好,如果排出的是泥沙水,或明明這幾天大雨,卻水流明顯過小,那事情就很大條了! 如果是順向坡上方或下方的居民,要嘛撤離,不然就是準備請家人領保險吧!
因此我們最怕順向坡吸滿水後卻無法排出水後所造成的地層滑動,或流水造成地層流失。最慘的就是連順向坡擋土牆都沒有、甚至根本無法施工的地區。

基隆市看房子 麥金路的擋土牆施工
麥金路的擋土牆施工,已經有倒塌現象,基隆市政府來施工。
基隆看房子-山坡山壁排水。 如果有朝一日這山壁沒有排出適量的水,例如前幾天下大雨,但水流很小,那...山壁或山坡上方跟下方的居民就必須要盡快撤離!
基隆看房子-山坡山壁排水。 如果有朝一日這山壁沒有排出適量的水,例如前幾天下大雨,但水流很小,那…山壁或山坡上方跟下方的居民就必須要盡快撤離!

2018年9月發生的內寮里 陽光加勒比大面積邊坡坍塌

這坍塌是2018年9月初發生的,我12月8日去拍照,結果就跟9月新聞照片一樣,基隆市政府根本無力可以處理。

另外,請大家注意一下,下方這個坍塌相片有透露一個訊息:

你有看到所有的樹是長斜的嗎? 這表示整個坡已經全面滑動了!

建築物離山壁跟 坍塌 的距離實在太近了,而且該位置工程車也無法進入,所以…我只能建議盡快搬離!
另外那附近的公寓已經可以明顯看出已經開始沒落跟沒有管理。

例如興寮里的山崩:

〈北部〉基金一路山崩擴大憂祖墳 民闖封鎖線

基隆興寮里
這是基隆興寮里,眼前的土地就是整塊滑落。順向坡+土質吸水力差+易滑動。根本就不適合居住

而且基隆很多房子不只建在溪流旁(甚至在行水區),還建在順向坡跟流動土質上。

20180831_072014_HDR
基隆市警察局第四分局附近的土地跟建物,有看到路下的土嗎? 那個其實是會滑動。後面還有一個大山坡! 下面還有一大溪流。更慘的是旁邊還有斷層

甚至有一號稱基隆帝寶的建案就建在發生土石坍方造成三死四傷的山壁上!

3000噸石活埋 3死

然後我們再做一次基隆長庚醫院的 基隆市坡地災害潛勢圖跟地質資料整合查詢 合併比較!

首先安樂區行政中心跟長庚醫院完全在斷層上就不用說了…(因為斷層移動間隔大都是以百年為單位的。)

最奇怪的就是那個位在城上城跟橘郡社區的落石災害高潜勢區域、以及岩屑崩滑高潜勢區域的圖,為何會在地質資料整合查詢的資料中消失呢?

我該說不愧是經濟部嗎? 真是很為商人利益而設想~!


公路局特有的邊坡監控系統跟防範措施

下面的照片就是所謂的邊坡監控系統,主要就是在監控順向坡的狀況。
在基隆高速公路旁的順向坡都會看的到。
主要就是基隆國道有發生過2010福爾摩沙高速公路山崩事件。
因此中央花了一大筆錢去作監控高速公路旁的順向坡,並且開始採取傾斜儀、電子式岩錨荷重計跟電子式水壓計等監控系統,並加大排水池。

2己的岩錨超多

如果你想看、想買或已居住的房子下方或下坡土方有此裝置的話,即使你去查中央地質資料不是順向坡,但實際上就是順向坡或危險地形了。

#建設公司黑手早就伸進政府了。施工人員跟明眼人都看得出該地質有問題,也發生過相關的事故,該建地卻在政府資料上看不到任何危險警示標示的案例多的是!

本來就不該在大型順向坡區域或土石流危險區域做任何建築物,地錨也只是治標不治本的方式 ,地錨是會損壞的,構件異常或材料鏽蝕老化,或者是殘餘荷重、邊坡持續滑動,地下水含量高或水壓過高都會造成邊坡再度滑動。

而且在基隆,不只斷層多,鄰近地震頻繁區: 金山、宜蘭、北投。還有一顆陽明山火山啊! 然後基隆雨又多,所以順向坡是完全不能忽視的重大安全項目。


基隆天無三日晴、地無三里平、人無三兩銀

其實除了基隆市區之外,基隆其他地區大都是跟山搶地,為何? 就是因為基隆平地實在太少了! 基隆山多! 溪流又多! 雨又多!
(我住的感覺得是夏天的溼氣其實不重,冬天春天時濕氣非常重! 下雨天數還輸宜蘭南方澳。)
基隆能建房子的地也早都建好房子了! 甚至還有一大堆違章建築~! 甚至是隱瞞危險地質的建案、社區也不少!
所以你會常常聽到基隆人說:『在地的才不會買這邊的房子!』
非常多的基隆『山城』甚至連救護車跟消防車都無法進入,人們只能靠走樓梯或以特技方式騎摩托車出入。
另外過陡的斜坡房子,我也非常不推薦! 因為你回家除了要爬坡之外,還要小心車輛的煞車是否有正常? 並且遇到基隆大雨時,輪胎打滑的情況非常常見! 每次回家要拼命? 有這個必要嗎?

基隆能建房子的地也早都建好房子了!
基隆房子幾乎都是依山而建
這個其實是挖山而建,緊鄰光華社區跟一個山,所以有很大型的擋土牆,並且廠商用的鋼筋、鋼樑規格都很實在。
這個其實是挖山而建,緊鄰光華社區跟一個山,所以有很大型的擋土牆,並且廠商用的鋼筋、鋼樑規格都很實在。

靠山壁的房子不建議買

當然有些靠山壁的房子是岩壁,甚至是逆向坡。但我就是不建議你購買這種從後陽台或廚房一看就是山壁的房子。
一來,水氣重! 冬冷又濕,夏濕又悶,動植物多! 蟲叫蛙叫就可以吵到讓你睡不著!
二來,你永遠不知道哪天會掉什麼東西下來。
三來,大雨時,上面的石塊或土方有可能整個滑下來!

不過這也是觀察基隆社區的地質安全的重點之一,如果看到山坡或山壁有大量水滲出,而非像是溪流快速流出的話,這表示該區已經含有大量地下水,只要遇到大雨加上順向坡或危險地質,就可以引發大災難。
另外如果看到山坡或山壁的樹木長斜的,那表示整個地層已經滑動了,絕對不可以住在那附近了!


網友的提問跟回答

由於方先生的詢問,所以我再舉例大武崙武聖街附近,

你好,想請問藍天麗地,東都都是順向坡嗎?明天要下訂,有點擔心…謝謝。

方先生

下圖大武崙內寮里武聖街的主要坡地災害潜勢圖,綠色的是『落石災害高潜勢區域』,黃色的是順向坡,紫色的是『岩屑崩滑災害高潜勢區域』,也因此這些區域的房子的價格都比較優惠…

但是藍天麗地的居民也很多啦!

內寮里地質
大武崙內寮里武聖街的主要坡地災害潜勢圖,綠色的是『落石災害高潜勢區域』,黃色的是順向坡,紫色的是『岩屑崩滑災害高潜勢區域』,也因此這些區域的房子的價格都比較優惠…

另外基隆附近發電廠多,所以高壓電塔也超多! 我曾住在高壓電線下方的房子,只要放假回家在家休息就會很不舒服,下大雨時還有低沉的聲音。所以我絕對會避開高壓電塔跟高壓電線,緊鄰的不要考慮,就在頭上的更不要!

如果可以找到不靠近高壓電線區的房子當然是最好! 如果不靠近山壁則是更好!

藍天麗地旁的高壓電塔
藍天麗地旁的高壓電塔實在太近了! 而且藍天麗地就緊鄰『落石災害高潜勢區域』。

另外就是如果住家雖然不是在順向坡上,但主要出入口有大片的順向坡或危險地質,其一旦出事你就根本無法進出,並且如果剛好經過時發生災害時,那也真的很不幸! 所以也是必須考量的重點。

但是內寮那邊還是有很多好房子可以選擇啦! 特別是透天別墅! 而且也沒有地質或坡害問題。甚至還有新建案在推。

東都社區本身地質是沒問題的,只是社區門口是個大斜坡,然後又剛好是大武崙工業區路口之一,然後附近的店家或要採買需要跑到大武崙或武嶺街附近。另外聽mobile01的網友講有鬧鬼跟住戶發瘋的問題


網友Lyon 詢問民生世界社區

請問民生世界社區您如何評價?最近在看後排靠山的房子,感謝!

Lyon

這地方還真多網友選址選這附近的房子~!
如果你從中央地質調查所查詢資料,就會發現後排靠山的房子剛好坐落在深澳坑斷層之上!
深澳坑地區有煤礦礦脈,但我們也可以觀察到煤礦礦脈是從深澳坑斷層錯開錯移,而且錯開距離非常遠,表示這斷層一旦活動,地層活動可不小啊!
(日後補充:經查詢後,這斷層並非中央政府登記的活動斷層,所以可以不用擔心斷層活動問題.)

另外你也可以查到該社區曾有自來水水管破裂問題,那邊可不像壯觀里地處高勢人口又多所以自來水加壓非常高造成水管經常破裂或漏水喔! (這邊只是水壓低.)
所以水管破裂會造成整個社區斷水,這問題可不單純啊!
是否因此那邊的房價一直漲不上去,其應該是有原因的!

另外如果從google衛星地圖去看,其後排靠山的房子後面山地,有不少露出地表的土地,其是否是新出現的危險地質? 還是因為人為開發造成土地表土流失? 這還有待觀察!
下面圖片點開可放大!

日後補充: 問了在地人的意見是,那邊太過靠近天外天了,完全不輸微笑台北,所以當地人不會買。
如果忽略斷層問題(因為是非活動斷層),以及自來水管問題解決的話,以及你不介意天外天,該社區只要不要挑後排靠山地的就應該沒有問題!

基隆民生社區跟深澳坑斷層
國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站-深澳坑路 民生社區
坐飛機從天空看的話,就可以知道天外天離微笑台北跟民生社區很近

網友傑森 詢問 樂利一街到樂利三街

– 請教國家新城那邊,也就是橘郡,城上城再過去的樂利一到三街那邊的社區大樓有順向坡或是其他的問題嗎?如果選擇置產或租屋可行嗎?那邊的交通算方便,生活機能也算不錯,離醫院也近,所以再評估中,麻煩您給建議囉,謝謝 –

傑森

樂利一街到三街,那裏的生活機能的確是不錯! 靠近高速公路,有公車、有國道客運(而且票價便宜)、有加油站,交通也方便,賣吃的也不少,附近是醫院,有頂好也有全聯。風景又壯麗。這地點真的是不錯!

聽說也有不少好吃又划算的店家在裡面,只是我去了頻頻中大地雷。

主要問題喔,我所知道的就是壯觀里的自來水問題,因為整個里比淨水廠地勢還高,所以都是高壓打上去的。

然後又加上很多社區內的私人自來水管線不屬於自來水廠維護範圍,因此除了有些社區有自設加壓站,或利用公共費用做水管維護。有些社區常遇到水管爆裂、地面爆水或加壓不足,而無水可用。以及自來水漏水嚴重,造成公共水費費用極高。順便說一聲,有關消防栓的數量,六合里還比壯觀里還多很多!

所以你在看房子時,還要注意一下水壓,是否需要一直開啟抽水馬達或加壓馬達,這有噪音跟耗電問題。以及去詢問六合里里長的意見。

壯觀里…因為都是,而且常常因為自來水問題而上新聞。所以可能要問社區管委會的計畫跟進度。自來水廠今年是說有合作計畫啦,但不知道費用問題要如何解決?

地質敏感區(國家防災中心說是:【順向坡】)有中油安樂站旁的高地(樂利三街152號附近)到三民里活動中心的後方。以及樂利三街30巷靠近駕訓班的都是地質敏感區(山崩與地滑)。另外建德國中跟建德國小整個也是。

麥金路跟樂利13街國土資料
麥金路跟樂利13街國土資料

另外國家新城社區屋齡也比較高了些。但這邊建案跟社區很多! 如果可以找到好房子,我非常恭喜你!

順向坡問題應該沒有,因為順向坡發生位置主要在新山水庫的另一邊。但是我後來又去查詢 國家災害防救科技中心 的資料,國家災害防救科技中心把 國土測繪中心所說的地質敏感區標示為順向坡 (下面的圖片會有標示範圍)。
所以務必請避開地質敏感區(山崩與地滑) 的房子。

實際去看的結果是: 請完全避開地質敏感區跟附近的房子

我2019年8月17日實際去看過了 ,那些 地質敏感區 全是危險地質跟順向坡,甚至有波浪路出現( 樂利三街30巷 )且有擴大現象,另外一個地質敏感區的中油安樂站後方山坡,被當地居民拿來種植蔬菜,以及建立一個便道讓樂利三街的人可以快速到達麥金路,但我覺得附近的新建好的八代緣也是鄰近在該 地質敏感區,我也會選擇避開 。

地質滑動區? 路面呈現不正常的波浪狀起伏。我真的不希望這真的是上方地層滑動造成的,但這路面我看了真的很怕,跟大慶大成社區一樣的波浪路。波浪路是對附近居民是個很可怕的警訊了。
發現路面起伏不正常的位置

有些位在樂利三街30巷的房子,如果靠近下坡,都可以看出大門地面高度比路面低的狀況,如果下大雨,水一定會跑到房子一樓跟地下室。難怪這邊也不少空房。

正常的房子會有防水坡度
路面比地面還高的房子會淹水
這個房子的路面設計會造成上方的水全跑到一樓
樂利三街30巷 道路傾斜-應該是道路施工問題
很難表現出的道路傾斜–我盡力了
中油安樂站後方山坡-地質敏感區,主要斜坡已經被當地居民拿來種菜,以及一部分已經被新建了大樓,另一部分則是靠近慈濟的靜思堂。

國家新城的土石流問題

沒有土石流的問題。
落石區公布的有兩處:
除了被蓋房子的基隆市第四分局對面的城上城山丘有土石滑落(落石區)
另一個就位在樂利三街38巷55號對面。都算是小區域。

更新一下,我2019年8月17日實際去看過了,在樂利三街三八巷的確有土石滑落,而且至少有三處(兩處已經有蓋塑膠布)!
分別是 樂利三街三八巷 56號旁兩處,幸好一開始就是規劃成遊樂區。
樂利三街三八巷 29號隔壁一處,這個落石區非常靠近房子。

樂利三街三八巷這區的老房子很多連一樓地面都不平,房子老舊,又靠近山壁,真的只能建議重建吧!

所以還是那句老話:【靠近山壁的房子不要買!】

國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站-樂利一街到三街
國家新城的地質問題,樂利三街這四個箭頭位置讓我充滿疑惑,當時到底是怎麼建房子的? 地基為何整理的這麼差?
樂利三街的另一個待路面施工區,跟上圖另一個待施工區相隔不到50公尺
樂利三街38巷土石滑落位置。圓形是以發生,三角形則是明顯有大量流水現象。
樂利三街38巷土石滑落位置,如果你放大圖片看,可以看到很多樹都是長斜的,表示是整片滑動了
樂利三街38巷土石滑落位置-02 ,如果你放大圖片看,可以看到很多樹都是長斜的,表示是整片滑動了

另外不知道是否因為地勢加上大 武崙溪跟新山水庫的關係嗎?
這邊的金屬比較容易鏽蝕,房子的油漆容易掉落,且壁癌非常嚴重,特別是在三民里的房子。另外三民里的房子也比較老舊一些,太靠近大武崙溪的大樓我不建議。

個人是覺得金龍湖公園附近的房子,可能要小心一下,我是覺得金龍湖上方的土方有點問題啦,但即使下雨滑落好了,也是泥水跑到街上跟地下室而已。
(結果實際去看了,樂利三街34~38巷的房子,不少一樓的防水坡度已經尚失,只要下大雨,路面都比房子的地面高,水會跑到房子裡,所以有錢的已經加高防水坡。真心建議,這邊的老房千萬不要買,不少連一樓的地面都沒有平,而且屋齡實在過大!)

樂利三街38巷房屋老舊
樂利三街32巷-一樓必須加高-否則就是淹水
放在一樓物品必須加高就表示有淹過水了.

然後壯觀里的交通要道也是個問題,除了主要的樂利二街,另一條往麥金路基隆交流道的便道,其實是私人土地,地主其實隨時可以收回去,而且那邊常常會因為下雨而有落石掉落,但因為是私人土地,基隆市政府很難去做維護。

有關地質問題,你可以查詢以下國家所提供的資料做交叉對比:
https://maps.nlsc.gov.tw/ –國土測繪中心-查詢地質敏感區跟土石流、消防栓。
http://gis.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/index.cfm –中央地質調查所 查詢順向坡跟土石流。<千萬不要只看這個地圖!
國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站 — 查詢順向坡跟土石流。


網友 Alice 網友詢問 國揚大地 、麗景江山、信義城

想請問基金一路的國揚大地值得買嗎?前幾年有發生過土石流,但這兩年完全找不到負面新聞和評價,因此想去看房又猶豫;另外想請問麗景江山、以及這兩年新蓋好的建案:信義城如何呢?是否會推薦購買?

Alice

國揚大地有問題的是道路對面的順向坡跟土石滑落區,以及後方靠近水庫跟大武崙溪,因此盡量挑中間區域的房屋。
這邊交通是方便,不過採買就需要跑到武嶺街或麥金路附近。

但我又想了想,這邊應該原本是從道路對面的順向坡延續到大武崙溪都是順向坡才是,因為是同一個的山坡,只是國揚大地整了一台地出來,並『可能有對地質做改善或打地樁等施工』,但由國揚大地中間整個是平的,所以該中間範圍並不會有像順向坡的問題。

怕的是國揚大地台地下方的兩個順向坡,其中一個順向坡的坡腳剛好在大武崙溪,如果範圍擴大就會造成影響。因為那個大武崙溪的山谷還蠻深的,而且大武崙溪在暴雨天常常氾濫。

國揚大地的國土測繪圖資

深溪路的麗景江山周圍並沒有危險地質。只是依照地勢跟地形來看,東北季風來臨時,這邊會非常濕!(個人推測!)
所以一樣,不推薦靠近山壁的房子!

深溪路的信義誠 周圍並沒有危險地質。 只是依照地勢跟地形來看,東北季風來臨時,這邊會非常濕冷! (個人推測!)
只是….這個超過30%的公設比非常嚇人啊!
我自認完全用不到公設,所以一開始就是故意挑沒公設的公寓房子了。

麗景江山跟信義城均有避開推測斷層跟煤礦礦脈。只要不要買到靠近山壁的房子就應該沒問題了。
深溪路是交通方便且生活機能很好的地方! 的確可以考慮在該地定居。

深溪路的敏感地質圖
麗景江山跟信義城均有避開推測斷層跟煤礦礦脈

實際案例

2018/09/13 補充
結果才剛講而已,2018年9月8日基隆大雨造成安樂區武隆街103巷55弄47號後方大面積邊坡坍塌。

影╱基隆「陽光加勒比」社區邊坡大片崩坍 民眾憂心

其實陽光加勒比整個社區的氣氛就怪怪的,一堆該維修或整理的公共設施都沒人維修或圈圍。陌生人進去,其社區也沒有任何警戒。
這邊有幾個問題:
1. 建築物太靠近順向坡! 建商也沒有做順向坡防範工程,但現在也幾乎沒有可以做順向坡強化的工程空間。所以即使已經崩塌了,基隆市政府也無力處理。然後那個整個邊坡上面的樹全是長斜,表示整個邊坡都滑動了!
那個邊坡的土石如果加上泥水,如果真的全面滑下來的話,可以蓋住一半的設區了。

2. 這邊水氣太重! 太靠山,然後社區有大武崙溪經過! 水還非常急! 而且整條武隆街都可以感受到山泉水的水流非常強勁! (這裡還有濕地。)

3. 不知道是不是因為這邊會有海風吹來的關係吧? 而且濕氣非常重之外,有時還可以聞到海味! 另外居民常常做鹽水箱養跟潛水、釣魚等接觸海水之活動,所以這邊只要是沒有保護好的金屬都會生鏽!
例如這邊用國際牌冷氣機都是嚴重鏽化! 反而改用日立冷氣的鏽化就沒有那麼嚴重。要住在這邊的家電、裝潢、防盜窗、甚至大門都須採用防鏽防鹽蝕處理過的金屬或設備。

這坍塌是2018年9月初發生的,我12月8日去拍照,結果就跟9月新聞照片一樣,基隆市政府根本無力可以處理。
建築物離山壁跟 坍塌 的距離實在太近了,而且該位置工程車也無法進入施工,所以…我只能建議盡快搬離! 另外那附近的公寓已經可以明顯看出已經開始沒落跟失去管理。
陽光加勒比的邊牆,其下方就是貫穿整個武隆街的大武崙溪
在基隆其實可以常常看到這樣的景象:國際牌冷氣生鏽! 然後旁邊的大金或日立冷氣卻沒有生鏽

順向坡的防治工程

順向坡的最標準擋土牆長的是什麼模樣?  應該正確地設置跟建設管理方式為何?
1. 基隆到台北上的國道,就有一大堆順向坡的國道高速公路局「國道邊坡維護管理系統」,其就是中央政府等級的順向坡擋土牆工程,至於窮苦的基隆市政府,當然很難有這樣等級的工程預算。
2. 可以參考以下相關資料,因為台灣順向坡災害潜勢區很多,所以有超多資料:

公共工程順向坡災變之國家賠償責任 ─以 「國道三號 3.1 公里走山事件」為例。

國道邊坡工程專業技術服務

順向坡的探討與防治

坡地安全檢查與維護

國道 3 號 3K+100 崩塌事件 動員救災與復原紀錄

邊坡補強與維護經驗分享

大地技師 第17期

4.山崩與地滑地質敏感區基地地質調查及地質安全評估(陳勉銘)1060720

基隆河、新店溪沿岸遍佈另一個林肯大郡 順向坡猶如鬼門關

對了! 請記住基隆市政府是天天喊窮的地方政府!  (我連辦個換戶籍,辦理人員都直白地說:『基隆很窮,所以沒什麼福利,如果你遷戶籍來這裡的話,之前戶籍地當地政府的福利將全部喪失,所以請問您真的要將戶籍搬來這裡?』)


基隆有海嘯

其實基隆房市還有一個很特別的注意重點,那就是海嘯災害潜勢!
因為基隆曾發生過1867年基隆海嘯。然而基隆主要的幾個港口,到現代也並沒有任何針對海嘯的防護措施,而且港口附近的地勢只比海平面高一點,如果遇到幾樓高的海嘯根本無力抵抗。

另外就是幾個靠港口的地方,如果遇到大潮滿潮,然後又遇上大豪雨或颱風,其很容易淹水的!
(我老家在布袋,我曾經搭新營客運從新營火車站到布袋港,客運開到布袋港站牌,我一下客運,我整個小腿就泡在海水裡! 是的,適逢大潮加颱風快來,所以整個布袋港泡在海裡,整個行走過程還要暗記那邊是路哪邊是排水溝或海溝。 因此我絕對不碰海邊海港的房子!)

然而在2018/09/08 因為豪大雨又加上適逢基隆港大潮,許多地方因雨水宣洩不及,所以仁愛區仁二路廟口周遭、義一路和信五路口都積水嚴重,這些災害其實都可預期。


所以買基隆地區的房子之前,請務必詳查
基隆市坡地災害潜勢圖資料

地質資料整合諮詢

國家災害防救科技中心災害潛勢地圖網站

以及親自跑過一趟,詳看附近的地勢跟地質,並且詢問附近的居民。


台灣北海岸不愧是地質公園

另外,如果你是跟我一樣喜歡看地質的,來基隆就對了!
不管是萬里、野柳、金山、八斗子、福隆、龍洞、九份、金瓜石,單單北海岸路線的地質就非常壯麗跟危險! 而且只需坐公車就可以輕鬆觀賞。

而且還有野柳地質公園、和平島公園、八斗子望幽谷、深奧(番仔澳公園)等可近距離觀賞的地質景觀。

我常常一邊坐公車一邊欣賞壯觀的地質景象,卻又擔心一顆石頭掉下來就可以直接結束整車人的生命。特別是萬里八斗子漁港到福隆這段,以及陰陽海到九份這段、野柳到第二核能發電廠這段,既壯觀又讓人心驚膽跳!

年輕人想要買房子的建議事項跟重點整理-頭期款(自備款)跟房貸

我沒有存款百萬,但我需要房子!

前言我是寫在另外一篇文章:
準備要來當基隆人了!

反正就是台北房東通知我明年必須搬走,在經過多次尋過租屋行情後,發現大台北地區的租金(三房租金約13~18),都可以直接讓我在外縣市繳貸款買房了。

於是看了三峽、鶯歌、新店、中和、永和,都太過天價了~!  這對於我這個每天在遊戲機前面醉生夢死的肥宅根本買不起!

所以突然之間,我就從
租房子>>被通知要搬離>>尋找新的租屋–>找可以買的中古屋。

租屋我很熟,基本上就是請房東帶我去看房子,然後準備好兩個月保證金跟注意合約內容,並商訂房租繳交日期跟方式。

但我完全沒買過房子啊!   於是就很突然的在一個月內要去了解 找房、買房、房仲、斡旋、代書、貸款』。由於實在是太突然、太跳躍,這實在很折磨人啊!

以下均是我這個外行人,為了避免再度犯錯,或者能讓跟我一樣的是外行人,能盡快理解買房跟貸款的相關事項之重點整理跟相關經驗說明。


自我買屋能力的評估

我當時手上所有的籌碼如下:
1. 現有約股票現值八十多萬可以當成自備款跟相關花費的現金,
2.
在新店單一公司工作已經十七年,月薪實領約47900,年薪約58萬。每個月有自提退休金2892元。現有勞退帳戶有77萬。
3.
信用卡的信用額度約110(4家銀行(玉山、第一、元大、花旗各約30)),所以可以當成購買家電、家俱的預算金。
4. 信用卡一年內約刷卡70~100(因為職務關係,常替公司買東西),信用卡每個月都是5~15萬全額繳清為多,只有一筆2017/06玉山信用卡紀錄應繳金額為49,264,剩下11,100未繳,產生循環利息107元,這是因為當時那個月份我信用卡總共繳了20萬。因此金融聯合徵信中心的信用評分為:779分,不是滿分的800分。
6. 現在自己有一個個人床跟一個沙發床,兩台電視,一堆便宜書櫃,一大堆廚具跟烹飪用家電,一台日立110v分離式變頻冷氣。
7.
我一個月固定支出+伙食費約在19,200,我一個月約有28000的可動餘額。

貸款金額與每個月要還本息平均攤還金額是算,可以先由貸款試算算出。
假設貸款500萬,利率為固定2%,借款20年,無寬限期,我每月應負本息金額為 25,294元。
假設貸款1000萬,利率為固定2%,借款20年,無寬限期,我每月應負本息金額為 50,588元。
所以你要有每月收入10萬以上者(建議要15萬),才可以考慮千萬的房屋貸款。
家庭月收入只有6~7萬者,實際上根本就無法負擔1000萬的貸款。
但很不幸的是,現在北北基,新屋不到10坪的套房要價就是1000萬上下了。但是台灣45歲以下的中壯青年有幾個人是月收入超過10萬的? 而且要好的生活品質,建議要有15萬月收入者才可以去貸款1000萬的房貸。

理論上! 如果依我的能力要買總價350萬以下的可貸八成中古屋是沒有問題!
如果只能貸款七成,那就只能考慮300萬以下的中古屋。
並且單身一個人,沒買過不動產,而且可以申請青年首次購屋優惠貸款。但當時我想的方案是找到30年以下公寓,並且月繳本金加利息在一萬元以下,這樣貸款就只會占我月收入所得的五分之一,完全不會影響生活,而且本息只需一萬的話,即使加上日常的修繕,那就跟繳20年房租差不多。
(
當然,二十年一到,我屋子也都近50年了,房屋早就沒有什麼殘值。可是貸款應該早就繳完! )

而且我會直接買中古屋即可,因為買新屋的話,裝潢、水電廚浴弄到好,又是要約百萬的開銷了!
我買中古屋,由於早就有電視跟安博盒子了,所以我只要購置好洗衣機、冰箱,然後就可以請搬家公司將床、沙發跟電視搬過去就可以了。日後再請業者整理冷氣跟安裝。

說明一下,現在你買個毛胚屋,單單一個浴室廁所要搞定,可能要20萬跑不掉! 如果整個房子整理下來,可以住進去的花費高達近百萬是正常的!


舊屋還是新屋?

買舊屋,地點要好、屋齡要在30年範圍內。
買新屋,管理要好、屋況跟設計格局、建商誠信。

然後再來考慮生活機能跟交通、氣候、地理問題。

不建議買預售屋! 現在一大堆空房子都賣不出去,何必去買一兩年內看不到實體的預售屋?

而且現在 內湖、大直、青埔、新莊副都心、淡水、林口,哪一個晚上看起來不像是鬼城的? 一堆大樓根本沒開燈的,淡水還一大堆連窗戶都沒有。

現在房子真的是供過於求,不需要冒險去買預售屋。



房屋價格跟市場狀況查詢方式

推薦以下網站:
1. 591: https://www.591.com.tw/
我個人比較推薦這個,也可以慢慢、慢慢地查出舊的交易價格。
由於並沒有公布詳細地址,可藉由物件中提供的相片去反求出相對位置,即可知道屋子四周的狀況跟大約地址,覺得環境可以了,再請房仲或屋主約看房時間。

2. 信義房屋http://buy.sinyi.com.tw/list/index.html
可參考,但價格都偏高! 有些物件也會出現在591

3. 內政部實價登入http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
政府的交易價格登入,但要學習如何看破自買自賣,還是偏高價格,這要自己努力。

4. 如果已經找你想住的社區,其實可以問一下社區的鄰居或管理單位,以及鄰長、里長。

5. 社群網站:
mobile01  居家 從房產、居家家電、裝潢、木工都有討論

PTT Home-Sale 要爬文,也要有整理資料的能力才能理解。但如果要找某個地方的社區推薦,可以來這裡看,這邊好像一堆人天天在看房子。


優先劃清個人的購屋需求

我上台北之後,第一份工作是做消毒工程,所以其實北北基的房子,我是從地下室、違建、眷村、公寓到別墅,到信義區的上億豪宅都有看過。外商常住的青田街或天母區,忠孝東路地主的房子,律師買的別墅給菲律賓女傭住,百萬裝潢被白蟻咬掉,還是鄰居是個瘋子,還是連個樓梯邊條都是K金的,家裡有乾貨房,跟門一樣大的九天翅也看過。國泰建設老闆在陽明山的豪宅我也去過,林肯大郡出事前跟出事後,尚未建設好的101大樓,都有去過。

由於是做消毒除蟲的,常常要一進屋子或一到該環境,就要判定哪邊會有問題。所以看屋的經驗跟觀點可能跟一般人不同,且快速許多。如果沒有這樣的能力,建議還是要有買屋經驗的長輩陪同會比較好。

日後離開消毒公司之後,當兵完後在嘉義工作,慘遇921大地震。所以對於地質危險地區會有比較大的排斥感
後來上台北工作,有一段時間住在舊庄附近,所以知道南港、汐止有多濕,也深刻體會到高壓電線在屋上的影響。
後來就一直租在台北市(師大路、辛亥路、南京東路),而且房租都沒超過6000元。但拜於房東常常搞工程,間接認識不少水電師傅、水泥師傅、鐵工師傅、冷氣師傅,所以也對於房子改建跟維修也了解一些。
但現在住久了,東西也很多了! 老家也收不下了! 房東也看不下去了,於是決定搬到更大的房子。

我當時的購屋需求是:
預計要三房一廳(一房為倉庫兼書房)
實坪20坪以上,
而且我要兩個廁所(也就是1.5個浴廁)
一定要有天然氣!
4G訊號網路可達20Mb以上,
頂樓沒問題但不可以漏水。
附近200公尺不可有高壓電塔,高壓電線更不可以靠近或跨過。
我討厭濕氣,而且不希望一直開除濕機。
不希望有管理費,所以公寓就可以。
治安要好,我可不想回家之後,家裡的東西都沒了; 或者是隔壁天天喝酒吸毒。
社區凝聚力要夠,如果有陌生人進入,居民是否有警覺?
整個社區不可有一堆等待重建的廢屋或廢墟、危樓。其施工時會造成困擾。
交通要方便,社區附近有可以直達台北的車輛最好,而且要搭的上車才是重點。
購物要方便,500公尺內要有便利商店是基本。1公里內要有全聯或頂好超市。
另外因為貸款需求,屋齡最好必須要在28年以下。30年以上的就不考慮。
救護車要可以停在門口。
可以方便去醫院。
消防車可進去,附近有消防栓。
房子不要在順向坡上或下方。(我做消毒時有一位客戶就是在林肯大郡,再去時那棟已成廢墟)
房子不要在落石區或在土石液動區。
房子要遠離斷層!
房子不可在低窪地區(我出身嘉義沿海,我深得其害。)
房子不可在高速公路或快速道路旁
房子不可在港口有重機具或有船通行的附近。(我非常討厭柴油味)
房子不要在醫院救護車會通行路段附近,主要晚上會被救護車吵到。
房子不要在硫磺溫泉區! 家電跟金屬設備會很短命的!
房地權明確,不可是權利屋。
最好屋主還住著,這樣表示該屋子的生活機能沒問題。(也表示不是投資客的物件)

以及我的最高預算350萬。

結果依照我的需求:
濕氣過重而排除: 林口、汐止、七堵、八堵、暖暖、烏來、石碇、平溪、淡水、木柵、深坑
治安問題而排除: 三重、五股、新莊、萬華、大同、社子島
預算問題: 台北市跟新店、板橋、中和、永和可以完全不用考慮了!   可悲的是連宜蘭市都買不起。

後來就只能考慮鶯歌、三峽、蘆洲、安康,以及基隆的安樂、中山、仁愛、信義區。

另外基隆也是納入大台北地區的! 有些家電送到新北市的貢寮、萬里、金山、石門、三芝等地區,則是納入偏遠深山地區,需要額外收費跟安裝行程安排。而且這些地區也的確非常偏遠,交通也非常不方便。


地區發展程度的判定方法

其實你只要透過以下特徵,就可以知道該地區是否為完整機能地區或落後地區。這個其實很重要,現代生活有所謂的基礎建設: 自來水、電氣、瓦斯、交通、網路通訊,

一. 有沒有天然氣!

房子有天然氣就是強! 就是棒! 一來燃氣費用低,二來不用怕洗澡洗到一半沒瓦斯,三來證明該地區有完善的都市建設。安裝天然氣熱水器瓦斯費省! 加熱功率強! 用天然氣瓦斯爐煮飯方便又不怕煮到一半沒瓦斯,用天然氣烘衣機烘衣,衣服快乾費用低!

自從2014年新店氣爆事故發生之後,現在天然氣公司很注重安全,原本天然氣管線就只存在於高度開發的都市,現在則是不夠安全的社區申請還不給安裝天然氣管線咧! 而且安裝天然氣管線的費用很高! 因此選擇已經全面安裝天然氣管線的社區是優先選擇。

另外天然氣外漏時,真的很臭! 很容易令人驚覺異樣,而且也可以購入漏瓦斯偵測器。我真心認為在北部,沒有天然氣的房子真的可以不用考慮了!

二. 查詢中華電信光世代安裝是否可達300M以上!

中華電信光世代可供裝速率查詢,如果有300M以上,就表示該房子不是落在低基礎建設地區。有500M以上則表示該地區為基礎建設重點地區。如果家裡有小孩或是依賴網路工作者,這可真的是非常重要的基礎建設!

三. 使用4G網路可達3格以上,可達下載20Mb/上傳10Mb以上

現在台灣4G上網為個人的最基本需求,而且4G吃到飽的費用低,甚至比光世代網路還便宜。所以你想買的房子必須進到屋內各角落都有3格以上,並且可以穩定看Youtube影片為優先! 如果無法達到,就表示該房子坐落位置太過偏遠、人口過少或過多,連電信公司都不想賺這邊的生意。

我到現在是申請兩個4G網路吃到飽的中華電信門號,一個號碼純供給家裡上網,另一個則是我個人手機號碼。兩個手機門號費用每個月只需600+700左右,但卻已足夠讓我玩遊戲跟看影片都毫無問題了!

四. 完整的公共交通

不管是捷運、鐵路、公車、國道客運等公共交通運輸,都是決定該地區是否有完整發展的主要因素。

像我選擇的基隆房子,就有事先去看其公車站牌,知道其只離我想買的房子走路不用三分鐘,並且有多種可達台北的國道客運可供選擇(有四個路線往台北,間隔約10分鐘),甚至有捷運定期票可吃到飽的路線公車通過; 因此我只要每個月購買捷運定期票,就可以以1280元天天搭車到台北來回、基隆來回、新北來回的公車跟捷運,也就是我每天的交通費用只需43元就可以來回公司跟家裡。而且重點是我一定搭的上車,也不用排隊! (也因此我排除購買超大社區: 例如基隆的城上城、橘郡社區、山海觀社區。)

如果有小孩,也需要考量小孩是否可以自行搭車到達國小、國中、高中,以及到大北台地區的大學。

五. 自來水

沒有自來水的房子就真的不用買了! 除非你的社區有錢到可以買個水庫儲水。

自來水水壓是否要透過加壓馬達?  這牽扯馬達運轉的噪音跟電費問題! 而且馬達是耗損品。如果需要加壓馬達,這表示你家裡的水壓不足或水搭設計不良。水壓不夠,你連洗澡、馬桶沖水都會有問題!
水壓足不足夠,可以去浴室開熱水測試,至少也要有熱水穩定提供才行。冷水開廚房的測試。

水質是否硬水軟水?  日後是否要添購軟水設備或RO逆滲透? 這有關你的熱水器水垢、水壺水垢。最簡單的判定方式就是用全新的不銹鋼茶壺煮一壺水,看有沒有茶垢?

自來水管進入社區是屬於自來水廠負責維修,還是社區負責?  日後水管老舊故障,維修費用誰出? 想當然最好還是自來水廠負責,但實際上有不少社區的自來水管均是私人水管,自來水廠是不負責維修。


請務必要評估 地區發展環境因素 後,才可以決定要不要買這個房子? 千萬不要指看房子就決定想買了!
如果你想要研究跟評估地質的話,有一大長篇你可以慢慢看:
基隆看房子: 順向坡跟土石流


要不要透過房仲

透過房仲,當然就是要收仲介費用,不過既然收了仲介費用,就要給相關的服務跟保證。
像我是嘉義人,人在新店上班,現在又租在台北市中山區,買的房子在基隆….
那當然是透過在地的房仲業者去幫我完成相關確認事項跟聯絡啊! 而且像我這種傻大個+外行人,當然就是細節透過大公司的房仲跟代書去完全相關手續會比較簡單。而且透過房仲也可以避免個人隱私問題。

如果你可以全程自個去跑,當然可以不透過房仲,但相對的也要屋主不用透過房仲才有用啊!
像賣給我的屋主也是忙到只能透過房仲處理。

至於你要不要跟房仲談仲介費,那就看你自己了! 我是斡旋不到半天就成交了….(速度快到我頭款是用借來的,因為簽約當天是星期天,我甚至來不及將股票換成現金。)

舊屋主剛買新房還在搞裝潢(小屋換大屋),所以一開始無法確認交屋時間,我是房東給我搬家期限是明年過年前,講明了我的進度嚴重超前! 所以我不急! <<<主要成交的原因是這個吧?

結果雙方都接受無法在標準交易時間完成交屋,於是我這個買主完全不知道正確交屋時間,結果笨笨的一個月之後去買新洗衣機,結果新家電無法送進去。只好先放在隔壁朋友家裡。

然後我們買賣雙方的問題,都是透過房仲來協調的。

透過大型房仲公司,如果買賣房屋還有問題,那當然就是去告房仲

對了! 請務必找房仲可以輕易聯絡到跟房仲熟悉賣家賣屋原因的賣家,以及房仲確認約好看屋時間後,真的可以無礙進屋看屋的房屋! 以及房仲對於屋況情況的熟悉程度一定要好。
一來房仲真的有心在處理這個案子!
二來房屋的狀況跟使用現況是在房仲的掌控之內!
三來賣家真的有心要賣房子。(也不有現有租客要請走的問題.)

而且透過大型連鎖房仲公司,可以拿到非常詳細的房屋跟土地資料! 並且都是依法辦理相關流程。
其實在給斡旋金時,可以透過房仲大約得知其土地跟房屋的詳細資料了!
其在簽約時就會看到一疊房屋跟土地資料放在桌上等著你跟賣家雙方確認是否無誤!


房仲所謂的斡旋金

斡旋金是要準備原屋主所開的價格之2%!

假設屋主開價500萬,那你希望以450萬購入,希望房仲去談價格(要告知希望能成交價格),其就必須先繳斡旋金10萬給房仲,來表示你真的有誠意要買!
如果買賣不成,全額退款!
(
如果談成了,那就直接扣成交價的2%為房仲費用。)

前提你一定要看過很多房子之後,並且得知銀行可以願意提供的貸款額度可以讓你用手上的現金加貸款買下(下面會說明貸款額度)。因此已經決定要買這個物件了,才可用到斡旋金!

我是看了一大堆社區、屋況、地質資料、實際進入社區、跟當地居民聊天(甚至還有我認識的朋友剛買這邊的房子),特別是鄰長的訊息最廣! 然後再請房仲約時間看房子,看完後,覺得該物件可以買! 才決定要付斡旋金的。

當時是星期六中午,我將斡旋金交給房仲,並簽相關表格,也看到了詳細的房屋跟土地資料。 然後我就一個人去基隆市到處逛,在大熱天下到處看房子,因為當時並沒有信心認為一定買的到。結果晚上回家之後,房仲就通知我成交了! 問我明天星期天是否可以來簽約跟付頭款。

但我很白癡的是,我當天帶的是我開價2%….感謝房仲通融。
然後我也沒有事先準備頭期款20%~30%的現金。所以簽約的前一天晚上,我拼命找人可以借我近50萬現金…感謝認識的長輩通融能在星期六晚上借我50萬現金。
所以我才想寫這些重點,好讓大家不要跟我一樣的出糗!

如果賣方接收新價格的話,大都是隔天(或隔幾天)就需要簽約付頭款。
(所以你其實要準備對方開價的2%斡旋金之外,還要準備至少成交價格20%的頭款現金或支票。)

另外剩餘可貸款的餘額金額,是由房貸銀行決定你可貸款金額!  不是成數,也不是依照你交易的價格來做基準。銀行所提供的房貸金額在下面的主題來做說明。


首先了解房貸跟自備款

頭期款或者說是自備款,這只是表示你買房子時,要先給對方或指定戶頭的金額。基本上都是20%~30%,但這是不一定的! 因為剩下的金額或成數,是要看銀行願不願貸款那麼多給你。
簽約先給10%  
蓋章再給10%  <—20%者到這就等代書跟銀行連絡確認,買家必須簽下尾款本票。
完稅再給10%  <——30%者到這就等代書跟銀行連絡確認,買家必須簽下尾款本票。

補充說明:透過房仲的話,其所有金額都會匯款到指定帳戶。

剩下的成數,你就必須找到銀行願意貸款給你的。如果你先給20%了,但銀行只願意貸款70%給你,你還是要補足剩下的金額。也就是所謂的 貸款不足,現金補足』

假設我透過房仲成交了350萬的房子,且該房子你自我評估可貸八成,這時你要準備以下現金:
自備20%= 350x20%=70萬,
房仲現在行情是收費2%=7.0萬,
代書約4.5萬上下(包含契稅、土地印花稅、建物印花稅、地政規費、執筆費。還有水、電、瓦斯等代辦轉移費用)
銀行貸款規費約1萬,火災險每年約2000

這是你買到一個可貸八成,總價350萬的房子,一開始就必須要繳出去的錢!
所以你在一個月內就要先繳出82.5萬的現金! 近24%。

然後我要跟銀行申請貸款350-76=274萬。

那你就必須拿不動產買賣契約書到銀行尋找利率最低貸款金額足額手續低廉的貸款方案妳可以多多比較各家銀行以及各種貸款方案也可以直接詢問資深行員其經驗多可以快速找出適合你的方案
如果銀行核准下來可貸金額為274 (額外還要銀行貸款規費約5000~1萬,火災險每年約2000)
那就等代書跟銀行確認,你就等跟銀行簽約對保,然後銀行會跟你及代書確認撥款方式跟金額,完全公開公正地進行貸款金額轉移。

如果銀行核准下來可貸金額只有200 (額外還要銀行貸款規費約5000~1萬,火災險每年約2000)
那你還要給出74萬的現金! 也是要匯款到代書或合約書上指定帳戶。

#千萬記得: 銀行其實是算可以貸給你多少錢,以金額來計算,不是成數。房價評鑑是多少錢? 以及銀行願意給貸款金額是多少錢? 都是銀行說得準,不是你跟房仲!

#強烈建議: 在還沒簽約之前,請先得知想購買房屋地址之後,親洽跟你有交易往來的銀行(千萬不要是建設公司指定銀行!),詢問該房屋依照你的條件,該銀行可貸到最高金額是多少?

如果20年貸款成數約8成,那表示房子符合行情,並且表示20年的期間內,銀行認為該房屋價值尚有該價值,或可法拍取回該貸款金額。

如果貸款成數低於6成,就表示那個房子有問題,或銀行不認為有原屋主所開的那個價值。(或是你的信用狀況無法讓銀行信任。)

如果貸款成數低於5成,真的表示那個房子非常有問題! 以及開價太高太高! 你最好放棄或謹慎再評估。

如果不願意給貸款,那表示那個房子連買跟法拍的價值都沒有,或銀行認為沒有任何價值、該交易無法信任,所以銀行不會給予貸款,如果有此狀況發生,請立即找其他的房子。(很多權利屋是無法貸款的。)

如果是你的信用問題而無法給予貸款,我個人經驗是銀行會當場告知當事人。

另外如果遇到銀行強迫你必須加保終生險或簽訂20年的長期高額保險,就表示:
1. 你的信用跟工作對於銀行沒有任何價值或信任可言! 所以怕你還不起,請你繳錢代表誠意! 順便讓銀行再賺一手!
2.你購屋金額高於銀行所估的價格,銀行即使法拍或收回,依然還是覺得賠錢,所以要求你額外保險,以免銀行損失。(這也表示你房子買太貴了!)


貸款額度

這要看銀行房貸方案跟銀行實際去評估房價後給的可貸成數。

例如 青年首次購屋優惠貸款 利率雖低,但最高可貸金額800萬,最高就是銀行估價的八成。所以你的房子還真的必須有那個價值,銀行才會給你房價的八成貸款。如果你所需金額超過此方案上限的800萬,那你還必須申請其他貸款方案。

而且利率非常重要! 利率跟其他銀行相較下只要高一點點的,都最好不要!

你可以在簽訂買賣契約時,透過代書申請銀行貸款(你就必須提供財力證明),也可以自行尋找貸款銀行。我本身是因為薪轉銀行為彰化銀行,其有辦理青年首次購屋優惠貸款,我任職17年多的薪資資料他們都有(不用額外給財力證明),且彰化銀行就在我公司樓下,所以我會選擇自行先找彰化銀行辦房貸。

彰化銀行的趣事:
1. 很好笑的是,負責審核我貸款案的人是個基隆人,他在審核時說:『為何在新店工作,卻不在新店買房子? 怎麼會跑到基隆買房子?』還叫負責行員問清楚理由。
各位,我新店公司附近的房子,一坪起跳60萬,年輕人哪有可能買得起?買得起都是退休公務員家庭或超富裕家庭。新店一個套房要1000萬起跳(888萬強迫買一個車位)
但是1000萬的貸款卻可能會要了我的命!
假設貸款1000萬,利率為固定2%,借款20年,我每月應負本息金額為 50,588元。
這金額都比我一個月薪水還高啊

要一個年輕人去死,就是叫他去借遠超過他能力所能負擔的房貸!

2. 我要借八成188萬,彰化銀行給的卻是給我八成187萬。 就相差這麼1萬元,銀行真有差這麼1萬元嗎由於相差一萬, 於是我只能請行員直接將差額從我薪資帳戶幫我轉到指定戶頭。(銀行要借多少錢給你,是銀行決定! 不是你買的房價幾成價! )

另外我租的台北中山區是一個中古8年套房總價1800~1910萬,一坪為118(公設33%),管理費一個月要2600。如果是買40年老公寓,一坪要90萬。
就連關渡的小套房也是1135萬,34329.7(9%公設)公寓屋主自賣要1188萬。

台灣房價過高是事實,已經完全脫離一般薪水階級可以碰的了。

題外話:
我一位住信義區中心區的長輩告訴我,他們一開始也是住在台北縣的,是慢慢有能力買蛋白區的房子,把有賺的舊房子賣掉,然後越換好越到蛋黃區。早期要房屋貸款,還要跟銀行經理紅包才行,而且利率比現在還高。
很少人能一開始就能買到台北市的,特別是蛋黃區的。所以一定要先有起家屋,買個不會跌價的房子,慢慢再換到更好更大的。


何謂貸款的寬限期?

你在申請房貸成功後,很多銀行承辦行員會主動幫你申請兩年的寬限期,說甚麼這樣你壓力才不會太大!

你最好直接跟行員說: 你不要寬限期!  請取消寬限期申請!(我當時申請時,還要特別蓋章確認不要寬限期。)
特別特別特別是申請青年首次購屋優惠貸款 或貸款前幾年有優惠匯率的人,千萬不要用寬限期!

貸款本金於寬限期中無需償付,故貸款初期具有無需償還貸款本金的特徵,即初期負擔較輕。

寬限期就是寬限期的這段期間,你只需繳利息,不用繳本金。聽起來好像很輕鬆喔!

但實際這兩年等於讓銀行白賺兩年的利息! 而且因為你本金都沒繳,都是貸款全額的利息!
例如你貸款2000萬20年,利息2%,寬限期2年,你貸款的前1~24個月只需繳利息約3萬4000元,可是你本金半毛沒還!
所以你第25個月就開始要還本金+利息約11萬多,在18年內(第240個月)要還完!
有使用寬限期2年的,其所償還總和為 24,633,140
相對的同樣條件下,卻沒有使用寬限期的,其所償還總和為 24,282,380元。(相差35萬多)
這樣你每個月要繳的本金跟利息不是就更多嗎? 你所償還的總金額不是更多?
銀行當然就賺更多! 所以在無風險情況下,當然會給你寬限期啊!
(簡單講就是,如果你有用寬限期,你按期繳款的總金額會比沒有寬限期的多! 不懂者可以多多利用貸款試算來做計算。)

另外青年首次購屋優惠貸款 前兩年利率是優惠利率,所以利率很低,兩年後就是標準利率。你申請寬限期兩年,不就浪費前兩年可以在最低利率時讓本金大幅降低的大好機會嗎?
(本金盡快繳清,是降低貸款還款總金額跟降低利息金額的不二法則!)


如果是中古屋,可以盡量選擇400萬以下

由於 房地合一稅已於201611日開始實施:
按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅
換大屋:全額退稅(與現制同)
重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉

所以對於舊屋主來說,如果賣價能在400萬以下就可以省掉很多稅! 所以價格也盡量會壓在400萬以內。


房子周圍要避開的項目

惡地資料查詢方式:
. 請參考地質資料整合查詢 http://gis.moeacgs.gov.tw/gwh/gsb97-1/sys8/index.cfm
二. 各地方政府的災害防救深耕計畫
.  土石流防災資訊網

記得要互相比較資料,因為地質資料整合查詢的惡地資料常常被抹除跟更改~! 特別是大建商新建案或者是大行銷公司的案子,很容易房子一建好,當地地質資料整合查詢的惡地資料就不見了! 即使當地明明就發生過落石砸死人的案件,但房子蓋好後,在地質資料上查詢就不是惡地了但這些惡地資料就很奇怪的還保留在災害潛勢資料中。
台灣政府真的是很神奇!

主要的惡劣環境地質有: 順向坡、惡地、土石流流動區、土石流扇狀地、岩屑崩滑、棄填土區、落石。

我提供一個範例給大家:    基隆看房子: 順向坡跟土石流

我會加上河流上方、地勢低漥、行水區、堤防旁
惡設施: 變電所、高壓電塔、寺廟神壇、殯儀館、公墓或私人墳墓、火化場、靈骨塔、垃圾場、加油站、瓦斯行。

另外我個人認為的要避開的惡設施還有資源回收行、卡拉OK店、晚上飲酒場所、釣蝦場、釣魚場、賭博電玩店、網咖、有油煙餐飲店、麥當勞、肯德基、以及廢屋。

另外還有以下須避開的產業或工廠發電廠、港口、砂石場、鋼鐵廠、石油裂解廠、化學工廠、輪胎廠、樹酯廠、油漆廠、溶劑廠、黏著劑廠、海鮮加工廠、雞精加工廠、泡麵工廠、醬油廠、養牛場、養雞場、養豬場、養鵝場、養鴨場。

台北市災害防救深耕計畫資訊網
台北市災害防救深耕計畫資訊網

台北市災害防救深耕計畫資訊

基隆市安樂區坡地災害潛勢圖 基隆市安樂區坡地災害潛勢圖。誠心建議,買房子之前,最好先查到相關政府災害防治的資料,這沒人敢擅自更改! 但可惜不是很精準!

資料來源: 基隆市災害防救深耕計畫網站

2018-08-08_175546 土石流防災資訊網

土石流防災資訊網



最重要的部分 房屋貸款 跟還款

由於是第一次購屋貸款則是可以利用『青年首次購屋優惠貸款』,所以貸款期限可以選擇最長30年、貸款額度不可超過銀行鑑價金額的80%,且最高只有800萬元。
(千萬記得,即使貸款貸到了,銀行還要收手續費約1(貸到350萬,實際上只會給你349萬,但你還是要還350萬本金+利息),另外還要你繳火險每年約2千。)

那假設我真的買到一個350萬的房子好了,我自備兩成,銀行也『同意可貸』八成=274萬。利息假設是2%好了! 預計貸款期限20+沒有寬限期,那我每個月要繳多少房貸呢?

如果依照本息平均攤還來算的話,你20年每個月都必須繳本金13861元。

? 每個月只要14有找,這樣跟我在新北市租房子的每月房租差不多啊!    

如果你真的傻到20年才還掉所有的房貸,你所付出的總金額為:
13861 x 240 =3,326,706<<<<記得,你才借274萬,多出來的就是你給銀行的利息。

所以你到底付出了多少利息呢

答案是:  3,326,706 – 2,740,000 =586,706元。

274 2%利息 20年攤還來說,你繳了586,706元的利息。等於近你所借的本金之21.4%,都可以買一台車子了。
然後你每年還要繳火災險喔,受益人還是銀行不是你~!
像我所購買的貸款187萬的26年公寓,每年約要繳1650元的火災險費用。受益人是彰化銀行,還不是繳費的我!

274萬2%利率的房貸計算 274萬 2%利息 20年攤還來說,你總共要繳3,326,706元,也等於繳了586,706元的利息

貸款試算
彰化銀行的貸款試算

所以老話一句,如果能提早還完本金,就儘早還完! 甚至可能的話,盡量找到更低利率的借款銀行是更好的! 因為銀行從來不會是佛心來的!

我有一個水電師傅朋友就是發現銀行的房貸太高,結果立即用他老家的農地去跟農會抵押貸款,其利率比銀行房貸利率還低上許多,就把農地貸款出的金額先將房貸繳清,於是他就改成負擔較低的農會農地貸款。現在這位水電師傅除了固定時間回家種種田,也已經買到第三個房子在收租了。(真的是『有土斯有財』!)

如果你有多餘現金想要先提前償還本金,現在台灣的銀行都有"個人網路銀行",我個就有用過彰化銀行跟土地銀行的個人網路銀行線上繳本金貸款,只是尾款必須要到銀行的貸款櫃台繳清結清。

你申請網路銀行帳號後,登入之後,一定可以看到類似有貸款帳戶,其內部就會有相關貸款訊息跟線上繳貸款等項目。

如果你想線上先提前償還本金,就可以藉由該介面繳貸款。
記得提前償還本金時,有些銀行是一定要一併繳清所積欠的利息!
例如我2018/08/02收到貸款187萬整,我在2018/08/08提前償還本金2萬整,則須繳貸款金額為本金20000+利息443=20443元整。
利息:  1870000x利率1.44%/365×6天=443元整
但如果已經繳完利息,則在當天又繼續提前償還本金的話,就不會重複收取利息了!

#利息收取是以天來計算!


建議保留的手上現金金額

建議至少要有20萬以上! 

這是為了要修繕、或突然的需求或費用!

例如油漆,
我剛搬進去時,牆面油漆剝落,我請油漆工漆幾面牆,費用8000元,我朋友跟我買同樣社區的房子,他全部重漆,費用要10萬。

例如除濕機,
我剛搬進去後,一開始只有自個帶過去的小功率除濕機三台,結果遇到冬天寒流來時,小台除濕機根本無法除溼,去請教了一位住在礁溪的朋友之後,才知道要買大功率的除溼機才能在這種低溫環境下除溼,於是又花了一萬多買了除溼效率26L的除濕機。

例如烘衣機,
我本來以為我一個人住,衣服應該很容易乾。但事情真的不是笨蛋想像的那麼簡單~!
冬天時的基隆,我即使用了8L除溼機,依然無法在一天內讓衣服變乾,完全跟在台北市區的環境大不相同。詢問基隆人的臉書社團之後,才知道為何基隆的自助洗衣店這麼多的原因,原來在基隆沒有烘衣機是非常不方便! 於是在同樣是基隆人的惠而浦師傅推薦下,購入了惠而浦天然瓦斯烘衣機,讓我體會到烘衣機原來是這麼棒的東西啊!
但花費卻高達45000元。

然後又修繕家中的電線跟電源插座、電燈,這又花上萬元。這還是我自己有能力自行更換的成本價,如果請專業水電工過來,30坪房子平均也會花上5、6萬元。

水管更換則更是超過十萬以上,甚至20萬都不夠。

如果真的很有現金壓力,可以考慮一下勞工紓困貸款,只要參加勞工保險年資滿十五年,就可以輕鬆借款10萬元,而且不列入個人信用評鑑。

而且還有房屋稅、地價稅、車稅、燃料稅等稅金支出,我是窮到連108年綜合所得稅,政府還必須退錢給我!

所以如果真的可以,請將你的固定開銷想辦法降低。像我已經不看電視了,所以就不需要花費第四台的每月費用。


搬家的費用

搬家公司的費用: 我建議最少抓6000元(一台3.5噸貨車)到12000元(兩台3.5噸貨車),而且這是我事先已經將兩台電視跟大部分的小東西都已經用人力搬過來了!

而且事先就已經準備好了包裝紙箱,將所有的東西打包完成後,再請搬家公司來搬家。這時你所買的房子前面是否可以直接停車就很重要了! 只要有多的步行距離(超過50公尺),就要另外加費,而且搬家的時間會更長。

我是請康福搬家公司來幫忙搬家。此搬家公司的確也不錯! 當天來的可是小鮮肉!

康福搬家的收費說明


家電購置

剛搬進去的最基本家電是:

一. 洗衣機(烘衣機)

這家電你一定要有才能過正常的生活,所以你一定要買。我很推薦滾筒式洗衣機,安靜、省水、省洗衣劑。烘衣機首先推薦天然瓦斯機型,然後才是220V的機型,至於110V或洗脫烘機種,我就真的不建議!
我是買惠而浦滾筒式洗衣機跟烘衣機,費用約9萬多。

二. 冰箱

這家電你一定要有才算是個現代人。如果是買公寓者,請務必衡量你的樓梯寬度跟每個門口的寬度,樓梯寬度太小的話,大的冰箱根本進不去!
電梯寬度過小也有這樣的問題!
另外冰箱買越大越好!
我買一個620L的惠而浦大冰箱跟193L的惠而浦冷凍櫃,費用約44000加上13000.

三. 空調設備

電風扇是最基本的需求,除濕機或冷氣則看需求。我電風扇是早在台北就從日本買來的二手Dyson風扇,兩台桌上型、兩台落地式塔型。另外我就是故意挑了有改裝房間成和室的房子,因為我本身愛睡地板或榻榻米,所以夏天炎熱時,我是鋪竹席睡在和室,而且整個空間是前後打通的,所以非常通風。

四. 電視或螢幕

總是要些娛樂吧?


作者:

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